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近年來(lái)上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模分析

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湯臣金融中心寫(xiě)字樓出租信息

7.8元/m2/天起

東方路710號(hào)

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上海第一批現(xiàn)代化辦公樓大約在1995年開(kāi)始建造并進(jìn)入市場(chǎng)，主要分布在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場(chǎng)六大核心區(qū)域。喜憂參半的2016年，上海核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)放大、租金承壓；非核心區(qū)則經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的一年。

2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量與吸納量同時(shí)創(chuàng)出2012年以來(lái)的五年新高，全年市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺同創(chuàng)新高、租售價(jià)格雙雙下滑的特點(diǎn)。一方面，全球經(jīng)濟(jì)下行以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，抑制企業(yè)擴(kuò)張計(jì)劃和對(duì)于辦公面積擴(kuò)租的需求。P2P的退租以及近5年來(lái)的供應(yīng)峰值導(dǎo)致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應(yīng)加碼導(dǎo)致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫(xiě)字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫(xiě)字樓物業(yè)仍為全國(guó)最為活躍的投資市場(chǎng)。隨著營(yíng)改增等政策的出臺(tái)，上海寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式放量，其中，新型商務(wù)區(qū)尤為受追捧，品牌制造業(yè)、金融和科技行業(yè)的大面積購(gòu)買需求持續(xù)活躍。年內(nèi)共錄得38項(xiàng)大宗交易，加上散售市場(chǎng)總價(jià)值超過(guò)人民幣1000億元。新興CBD區(qū)域如大虹橋核心商務(wù)區(qū)、北外灘與浦東是寫(xiě)字樓成交的主要區(qū)域。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著一線城市逐漸進(jìn)入存量房為主的階段，核心區(qū)傳統(tǒng)寫(xiě)字樓開(kāi)始步入升級(jí)改造時(shí)代，商業(yè)辦公產(chǎn)品進(jìn)入更新迭代階段。上海內(nèi)中環(huán)辦公土地供應(yīng)逐年下降，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新、聯(lián)合辦公理念和產(chǎn)品將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的重要一環(huán)。

從商圈結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海寫(xiě)字樓多中心趨勢(shì)業(yè)已成形，勢(shì)不可擋。中央商務(wù)區(qū)可開(kāi)發(fā)建設(shè)用地逐年減少，空置率長(zhǎng)期處于低位，租金不斷攀升。與此同時(shí)，非核心區(qū)域(如大虹橋、前灘、市北園區(qū)等)的寫(xiě)字樓供應(yīng)量需求量增長(zhǎng)明顯，雙雙超過(guò)傳統(tǒng)核心區(qū)域，從而形成兩翼齊飛的局面。

從供需關(guān)系來(lái)看， 2016年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)面積為351萬(wàn)平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場(chǎng)整體吸納量為262萬(wàn)平方米，較于2015年同比增加20.2%，雙雙創(chuàng)出五年新高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2016年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)35085元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

一、2014-2016年普陀區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

2017年上半年普陀區(qū)商業(yè)地產(chǎn)(含寫(xiě)字樓)總成交5.22萬(wàn)㎡，同比增幅89.13%，主要成交樓盤(pán)：綠城東沙度假村成交174套，成交面積1.14萬(wàn)平方米；中天華庭(酒店)成交132套，成交面積1.31萬(wàn)平方米；普陀杉杉天地成交114套，成交面積0.40萬(wàn)平方米。

截至2017年6月底，全區(qū)可售非住宅商品房面積35.35萬(wàn)平方米。其中商業(yè)用房21.91萬(wàn)平方米，辦公樓7.83萬(wàn)平方米，公寓式酒店2.30萬(wàn)平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店3.11萬(wàn)平方米，其他非住宅0.2萬(wàn)平方米。2017上半年杉杉普陀天地庫(kù)存售磬，成為目前東港內(nèi)湖商圈內(nèi)炙手可熱的商業(yè)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)2017年下半年總建筑面積11萬(wàn)平方的娛樂(lè)城將投入運(yùn)營(yíng)，集合奧特萊斯、環(huán)球美食盛筵、時(shí)尚生活中心、曼生活文化街區(qū)、度假公寓酒店五大業(yè)態(tài)，期待杉杉普陀天地的投運(yùn)能帶動(dòng)內(nèi)湖商圈及整個(gè)東港區(qū)域的商業(yè)。

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