上海寫字樓租賃談判中被忽視的幾個選擇？

上海寫字樓租賃往往有利于房東。然而，租賃條款是可以協商的。租戶可以而且應該在租賃語言中添加一些選項，以創建更靈活，有利于租戶的合同。

上海寫字樓租賃談判中三個常被忽視的選擇是：

• 1.拓展選項，

• 2.終止選項，

• 3.優先購買權。

租戶應該推動將這些選項添加到租約中。這樣做可以讓租戶更靈活地適應業務變化和房地產市場。

上海寫字樓租賃談判時擴展選項

在談判租約時，租戶應在租約中記錄續訂權。在有利于業主的緊張市場中，良好協商的辦公室租賃延期選項可以作為新租期的租金上限。辦公室租賃延期選項還應保留租戶的權利，并防止房東將空間租賃給更大或更高的租戶。

在談判租約時，租戶應在租約中記錄續訂權。

在協商上海寫字樓租賃延期選項時，請考慮以下事項：?

• 你有多少個擴展選項？你能同時鍛煉嗎？

• 擴展選項是否對潛在的租金增加設定了上限？

• 每個延長期有多長？長度是固定的還是您在行使期權時可以從不同的選擇中選擇？

• “通知期”是否恰當和現實？

• 如果您在某個日期之前沒有提供通知，您的房東是否需要提醒您延長辦公室租約的選項？

• 辦公室租賃延期選項是否包括要求房東在您行使續訂選項時提供維修或修理補貼？如果是這樣，并且您決定不需要使用這筆津貼進行維護或修理，您是否可以將其用作未來租金的抵免？

• 如果您行使續約選擇權，將如何根據續租租約確定租金（即，是否表示租金將按當時流行市場價格的百分比中的較小者計算？或者每可出租平方英尺的某一美元金額？ ）

• 擴展選項是否包含您選擇擴展空間的條款？如果是這樣，您在設計和建造額外空間時會收到“免費租金”期嗎？（確保擴展選項允許您在將來擴展任何擴展空間。）

• 如何確定市場房租？（它應該與新租戶的類似空間交易相關聯，這些交易應該用于具有可比信譽的租戶，類似建筑物中的類似空間，具有相似的租賃條款。）

當您提供行使續約條款的意向通知時，租賃應要求房東向您提供在特定時間段內確定市場價格的“誠信”估計。如果您和您的房東無法在指定時間內就市場價格達成協議，包括將此事件與中立仲裁員進行調解或仲裁，或允許您撤銷您的規定，該條款應進一步為您提供保護。決定行使續約選擇權。

您可以選擇延長租約的期限，以便只要您繼續租賃原始空間的某個百分比，您將保留期權，無論您是否已經轉租或分配了部分辦公空間。租約應規定，只要在通知期和任何寬限期之后沒有重大租戶違約，您可以選擇延長。

上海寫字樓租賃終止期權

業務是不可預測的，有時辦公室變得太昂貴或過時。租戶應通過租賃終止選項來防止這種可能性。租賃終止選項允許租戶提前退出合同，支付租約中指定的任何金額。由于退出合同，租戶通常必須支付大部分剩余租金。

租賃終止選項允許租戶提前退出合同，支付租約中指定的任何金額。

在起草租賃終止選項時，請考慮以下事項：

• 終止點：您是否對一次性終止日期感到滿意，或者您是否希望在不同時間有多個積分？

• 事先通知：租約終止前需要多長時間才能給房東？談判時，如果發生最壞情況，你需要考慮多快的速度。

• 租賃終止費用：您可能無法在沒有費用的情況下協商辦公室租賃終止選項，因此目標應該是盡可能地減少它們。此外，請務必查看有關終止費的州法律，這樣您就不會被鎖定在通常不需要支付的費用中。嘗試為諸如設施改進以及這些改進的評估價值等事項進行談判。費用何時到期？在終止日期或評估財產后？

• 寫字樓租賃合同終止后的折扣：如果在一定長度的租約中獲得折扣，請務必協商在終止期間如何處理該折扣。一些出租人可能會嘗試收取額外費用以收回折扣。

• 辦公室平面圖：如果租賃一個不需要專門建造/翻新的地點，看看你是否可以協商降低費用，因為將來這個空間應該更容易租賃。

• 額外積分：嘗試為預付費公用事業或其他基于位置的服務等項目協商額外積分。

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上海寫字樓租賃優先購買權

通常被稱為ROFR，優先購買權選項是租戶的有力工具。如果外部方表示對該空間的興趣，則優先購買權選項賦予租戶租賃額外指定空間的權利。優先購買權通常優先于首次出價（ROFO）。ROFO讓租戶有機會在空間上市前租用空間。ROFR允許租戶等到感興趣方的報價出現，然后匹配最高報價。由于現有租戶可以匹配他們的報價，ROFR不鼓勵其他方競標空間。

在談判優先購買權時，請考慮以下事項：

• ROFR是一次性選擇，還是在租約期限內繼續？

• ROFR屬于哪些空間？

• 房東什么時候必須通知您第三方的報價？

• 在收到房東的通知后，您需要多長時間行使您的選擇權？

• 如果您選擇不行使您的ROFR選項，第三方的續約權利是否會超越您的ROFR？

• 如果您行使ROFR選項，現有空間中的擴展選項是否適用于新空間？

請記住，現在談判花費的時間是您以后不必花的錢。企業應保留租戶代表商業房地產經紀人，以協商延期選擇權，租賃終止選擇權和優先購買權。租戶代表經紀人通過辦公室搬遷或租賃重新協商過程指導租戶。具體而言，租戶代理幫助辦公室用戶定義空間要求，識別潛在位置，瀏覽和評估房產，分析建議，協商條款以及執行租賃或購買協議。