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上海寫字樓市場(chǎng)-2020年第一季度回首!

2019年底以來突如其來疫情對(duì)2020年初上海經(jīng)濟(jì)和寫字樓市場(chǎng)均產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓以及疫情沖擊的雙重背景下,一季度上海寫字樓市場(chǎng)整體走弱,租賃活動(dòng)短期放緩,企業(yè)擴(kuò)租趨于謹(jǐn)慎。但目前上海寫字樓市場(chǎng)憑借經(jīng)濟(jì)的韌性已在逐步復(fù)蘇之中。

01宏觀經(jīng)濟(jì)


一季度,上海經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭受疫情沖擊,但第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)形成有力支撐,外商投資實(shí)到外資金額逆勢(shì)增長。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果,2020年一季度,上海市地區(qū)生產(chǎn)總值為7856.62億元,比去年同期下降6.7%。其中,第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值為分別為1745.23億元、6096.09億元,分別下降18.1%、2.7%。

分行業(yè)來看,房地產(chǎn)業(yè)、租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值分別下降10.3%、6.9%。但同時(shí),以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化和科技創(chuàng)新為依托的相關(guān)行業(yè)較快發(fā)展,信息服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)逆勢(shì)增長。一季度,全市信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)增加值比去年同期增長13.1%,金融業(yè)增加值增長7.3%,金融服務(wù)、健康醫(yī)療等強(qiáng)韌性行業(yè)支撐辦公樓市場(chǎng)。

在固定資產(chǎn)投資方面,一季度,上海市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期下降9.3%。分領(lǐng)域看,工業(yè)投資增長2.2%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.2%,城市基礎(chǔ)設(shè)施投資下降19.5%。分產(chǎn)業(yè)看,第二產(chǎn)業(yè)投資增長2.3%,第三產(chǎn)業(yè)投資下降11.3%。

圖:2018年~2020年一季度上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況(單位:%)

數(shù)據(jù)來源:上海市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

從政策層面來看,2月7日,上海市政府下發(fā)《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》,即“滬28條”,從稅收優(yōu)惠、減免租金、金融支持等方面發(fā)力,支持企業(yè)抗擊疫情。隨著細(xì)化的支持性政策的陸續(xù)出臺(tái),市場(chǎng)有望從中受益。

02供給和需求


受疫情影響,上海地區(qū)多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)延期。一季度上海寫字樓市場(chǎng)僅錄得約5.8萬平方米的新增供應(yīng),其中包括位于核心商務(wù)區(qū)的靜安寶華中心和新興商務(wù)區(qū)的前灘東方廣場(chǎng)二期。截至季末,全市甲級(jí)寫字樓總存量達(dá)3813萬平方米。一季度,上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得69500平方米凈吸納量,較去年四季度環(huán)比持平。

從辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來看,2020年一季度全市新開工面積為42.14萬平方米,出現(xiàn)較大幅度下滑,同比下降35.7%;竣工面積為30.14萬平方米,同比下降61.8%。

圖:2018年1月~2020年03月上海寫字樓新開工和竣工面積(單位:萬㎡)

數(shù)據(jù)來源:上海市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

受疫情影響,一些項(xiàng)目推遲交付,預(yù)計(jì)年內(nèi)將迎來近120萬平方米新供應(yīng),較去年末預(yù)測(cè)量縮減約35%。而隨著辦公樓租賃需求放緩,企業(yè)延遲決策,預(yù)計(jì)二季度租賃需求仍將趨緩,租戶在租賃策略上更為保守。但是線上平臺(tái)、健康醫(yī)療、金融保險(xiǎn)及物流行業(yè)等在疫情期間逆勢(shì)而上的行業(yè),對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求保持活躍。

圖:上海市場(chǎng)租賃需求行業(yè)占比(按租賃面積)

數(shù)據(jù)來源:CBRE、中指數(shù)據(jù)庫寫字樓版

03租金和空置


一季度,全市甲乙級(jí)寫字樓租金環(huán)比去年年底下跌1.16%,至4.27元/㎡·天。分商圈來看,截止2020年3月份,南京西路、陸家嘴商圈甲乙級(jí)寫字樓的日租金日租金處于相對(duì)高區(qū),分別為6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天;北外灘、虹橋的日租金處于中間區(qū)域,分別為4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天;而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇租金則相對(duì)平穩(wěn),平均日租金維持在3.7元左右。預(yù)計(jì)到今年9月份,上海甲乙級(jí)寫字樓日租金將比當(dāng)前下跌3.9個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),上海未來的大量甲級(jí)寫字樓供應(yīng)可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)使得租金承壓,這將有利于尋求簽訂新租約的租戶。

圖:上海8大商圈甲乙級(jí)寫字樓歷史租金及未來走勢(shì)預(yù)測(cè)(2018年9月~2021年3月)

數(shù)據(jù)來源:CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版

空置方面,中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示,截止2019年年底,上海全市寫字樓的空置率已攀升至14.02%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,一季度上海甲級(jí)寫字樓全市空置率創(chuàng)下21%的歷史新高,環(huán)比上升1.10%,其中核心商圈空置率14.7%,新興商圈空置率31.6%。疫情導(dǎo)致的租賃活動(dòng)減弱與新增供應(yīng)疊加是空置率上升的重要原因。

04大宗交易


上海市場(chǎng)化程度相對(duì)較高,因此投資市場(chǎng)受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯,整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市。一季度,上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交總額超過200億元人民幣,同比下降58%。其中,寫字樓相關(guān)物業(yè)在總交易額中的占比高達(dá)九成,大部分都為國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)收購辦公樓用于辦公總部,自用類型的投資占比創(chuàng)下歷史新高的58%,其中最為活躍且出價(jià)能力最強(qiáng)的自用買家為。其中,金融和科技類公司以及國企買家成為本季上海大宗交易的強(qiáng)而有力的支撐點(diǎn)。投資者對(duì)有產(chǎn)業(yè)政策多重利好的成熟商務(wù)園區(qū)有較強(qiáng)偏好。

另外值得關(guān)注的是商辦土地市場(chǎng),2月下旬,上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓,香港怡和集團(tuán)附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億的價(jià)格成交,成功刷新了國內(nèi)土地交易的總價(jià)記錄。

國內(nèi)疫情有所緩解,但是海外的疫情形勢(shì)不容樂觀,因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)外資投資者將采取觀望態(tài)度,投資市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)迅速反彈。但上海作為國內(nèi)首屈一指的金融貿(mào)易中心,相對(duì)成熟的商辦市場(chǎng)將持續(xù)吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者和買家,投資市場(chǎng)預(yù)期仍然樂觀。

總結(jié)與展望

總體來看,一季度上海寫字樓租賃需求受到抑制,凈吸納量處于較低水平。隨著疫情逐步得到有效控制,盡管大多數(shù)的租賃活動(dòng)都更趨謹(jǐn)慎,但總體而言,目前上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)在逐步恢復(fù)之中。在租賃需求較為疲軟的當(dāng)下,業(yè)主方應(yīng)盡量提升運(yùn)營和物業(yè)管理水平,而租戶方也可以利用窗口期的調(diào)整或升級(jí)辦公環(huán)境。在投資策略方針上,建議投資者多關(guān)注市中心成熟運(yùn)營但有改造潛力的寫字樓或優(yōu)惠政策加持的商務(wù)園區(qū)寫字樓并乘勢(shì)擴(kuò)大布局。




評(píng)論

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