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20億售浦東新區(qū)寫字樓與大悅城賣樓

觀點地產(chǎn)網(wǎng) “有進(jìn)就有退”,在全力沖刺“回追計劃”的路上,大悅城系在不斷加碼以購物中心為主的商業(yè)板塊,同時也在處置一些寫字樓物業(yè)為前者增添“燃料”。

12月21日,大悅城控股旗下港股上市平臺大悅城地產(chǎn)披露公告稱,公司間接非全資附屬公司上海悅耀,合計約20億元向上海東磬、上海東薈出售位于上海浦東前灘寫字樓相關(guān)物業(yè)(簡稱:上海浦東前灘物業(yè)),收購方均為上海陸家嘴(集團(tuán))有限公司旗下公司。

大悅城地產(chǎn)在公告中表示,待出售事項完成后,預(yù)期錄得除稅前收益約5.03億元。接近大悅城控股相關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示:“上海浦東前灘雙方合作的時候就約定合作方回購。”

在大悅城控股以“商住結(jié)合”為核心的發(fā)展模式中,上海浦東前灘物業(yè)只是其中一個被擺在貨架上的出售物業(yè)。未來,隨著其他寫字樓項目完工轉(zhuǎn)入,或許將會有更多這類物業(yè)出現(xiàn)在市面中。

而且,不少物業(yè)的出售意味著一筆盤滿缽滿的收入。

關(guān)于上述項目的出售事項,有市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體分析道:“這一項目出售價格對于前灘來說相對過往偏低,考慮到今年的情況也是合理的,毛收益率不到5%,租金的增長還是有潛力的。”

前灘物業(yè)的5年

上海浦東前灘物業(yè)是一個有故事的項目,故事的另一個主角就是本次的收購方陸家嘴集團(tuán)。故事發(fā)生的背景與上海國企改革密切相關(guān)。

2013年底,上海發(fā)布了新一輪國資國企改革方案《關(guān)于進(jìn)一步深化上海國資促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的意見》,稱為“上海國資國企改革20條”,打響了新一輪國企改革第一槍。方案涉及加快國資與產(chǎn)業(yè)聯(lián)動調(diào)整、優(yōu)化國資布局和結(jié)構(gòu)等七個方面內(nèi)容,旨在將國企過去的“管國企”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮車Y”。

彼時,在國企股份制改革中,引進(jìn)民企還不是普遍現(xiàn)象。作為上海浦東新區(qū)國資委旗下公司的陸家嘴集團(tuán),將目光放在了另一家國資企業(yè)身上——中糧集團(tuán)。

2015年4月份,中糧旗下上市平臺大悅城地產(chǎn)公告稱,公司附屬公司雙達(dá)有限公司以總代價12.08億元,成功競標(biāo)陸家嘴集團(tuán)掛牌的上海林耀投資有限公司(即上海悅耀更名前,簡稱上海林耀)50%股權(quán),進(jìn)而間接獲得上海浦東前灘06-01商住地塊權(quán)益。

資料顯示,上海林耀掛牌時凈資產(chǎn)評估價值為24.16億元,資產(chǎn)總計評估價值為33.87億元,主要資產(chǎn)為前灘06-01地塊。該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商務(wù)辦公和住宅,使用權(quán)面積為2.46萬㎡,建筑面積為8.36萬㎡,商務(wù)辦公部分占不少于50%,住宅部分占不多于50%。

市場不少觀點認(rèn)為,兩家國企這次的合作是陸家嘴集團(tuán)在國企改革中的嘗試之一,也為大悅城在上海的困局撕開了“一道口”。其中,前者于次年重組后形成了“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融投資”發(fā)展格局;后者于2010年2月份完成收購上海知名爛尾樓新梅太古城項目后,卻一直苦于改造未有進(jìn)展。

并且,當(dāng)時大悅城地產(chǎn)以低于半價的代價獲得上海浦東前灘極其稀缺的地塊,成交價僅為28900元/㎡。當(dāng)年,周邊的36-01地塊、32-01地塊兩宗地均價分別為65832元/㎡、66629元/㎡,成交時均刷新了上海單價地王紀(jì)錄。

從陸家嘴集團(tuán)掛牌前灘06-01地塊50%股權(quán)的出讓條件來看,實際上就已經(jīng)“私定終身”,限制門檻包括:競得人2013年末凈資產(chǎn)不少于60億元且資產(chǎn)負(fù)債率低于40%;2013年凈利潤不少于20億元;具有開發(fā)經(jīng)營辦公物業(yè)經(jīng)驗,于2014年末已開發(fā)建成的辦公物業(yè)面積合計不少于5萬㎡等。

觀點地產(chǎn)新媒體了解到,按之前公告,在這次合作模式中,上海林耀董事會組成大部分成員由大悅城地產(chǎn)委派。同時,2015年收購以來,上述項目直到2019年度報表才有呈現(xiàn)。

2019年報顯示,上海浦東前灘項目于2016年6月開工建設(shè),目前已竣工,其中于2019年總計容面積為4.18萬㎡,預(yù)計總投資額31.65億元,累計已投資29.68億元。大悅城地產(chǎn)持有該項目29.8%權(quán)益。

同時,上述項目計容面積8.36萬㎡,可供銷售面積、累計銷售面積、累計結(jié)算面積均為4.208萬㎡,2019年結(jié)算金額為34.02億元。到了2020年中期,該項目實現(xiàn)銷售金額6981.48萬元,結(jié)算金額6119.42萬元。

回到本次公告中,大悅城地產(chǎn)以17.17億元向上海東磬出售由6幢2、3號辦公樓面積約3.65萬㎡,以及309個相關(guān)地下車位組成的物業(yè)A;以2.83億元向上海東薈出售由7幢1號辦公樓面積約5740㎡,以及49個相關(guān)地下車位組成的物業(yè)B。兩者總銷售面積約4.22萬㎡,均價為47348.57元/㎡

從這一連串動作來看,上海浦東前灘項目經(jīng)歷了陸家嘴集團(tuán)全資持有,引入大悅城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),再轉(zhuǎn)為陸家嘴集團(tuán)另一家子公司旗下資產(chǎn),項目兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)背后也讓大悅城地產(chǎn)從住宅項目銷售、商業(yè)物業(yè)處置等方面獲利不少。

且于此期間,大悅城地產(chǎn)通過向持有上海浦東前灘項目的陸家嘴集團(tuán)子公司提供貸款融資,進(jìn)而獲得融資利息。例如,于2019年12月,其向上海前灘國際商務(wù)區(qū)投資(集團(tuán))有限公司提供11億元無抵押循環(huán)貸款融資,期限一年,利息為中國活期存款現(xiàn)行基準(zhǔn)利率。

慣例兜售寫字樓

事實上,回顧大悅城的發(fā)展歷史或許可以看出,其天生基因中不含寫字樓業(yè)務(wù)和物業(yè),在其幾次業(yè)務(wù)調(diào)整中,這項業(yè)務(wù)并沒有列入核心計劃中。

2007-2010年,中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為兩大塊,中糧地產(chǎn)主管住宅開發(fā)業(yè)務(wù),中糧置地負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn);2011-2018年,四個核心板塊為負(fù)責(zé)住宅及工業(yè)地產(chǎn)的中糧地產(chǎn),中糧置地負(fù)責(zé)“大悅城”商業(yè)品牌,以商務(wù)與度假酒店為核心的酒店事業(yè)部,以及旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的中糧海南。

在2019年上半年,重組整合大悅城地產(chǎn)并形成“A控紅籌”架構(gòu)后,大悅城控股(中糧地產(chǎn)更名)管理層就喊出了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo),而以商業(yè)地產(chǎn)為核心,發(fā)展城市綜合體平臺大悅城地產(chǎn)被寄予厚望。

不過項目開發(fā)建設(shè)中涉及到的寫字樓或其他業(yè)態(tài),大都成為了貨架上的“商品”進(jìn)行出售,反哺到項目建設(shè)投資資金或公司一般資金用途。而本次出售的上海浦東前灘物業(yè)或許也能印證這一點。

這一浦東前灘物業(yè)項目實際上早已完成開發(fā),但大悅城地產(chǎn)卻沒有進(jìn)一步招商出租,而是進(jìn)行打包出售。其在公告表示,該等物業(yè)并于集團(tuán)財務(wù)報表內(nèi)入賬列作持作發(fā)展物業(yè),已完成開發(fā),目前空置并處于營運(yùn)中。

關(guān)于出售事項,大悅城地產(chǎn)在公告中續(xù)稱,出售事項的銷售所得款項凈額將入賬為集團(tuán)溢利及將用作集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。出售事項作為收益及于集團(tuán)日常業(yè)務(wù)過程中進(jìn)行。

進(jìn)一步研究A股平臺大悅城控股2017-2019年及2020年中期財報可以發(fā)現(xiàn),其持有項目開發(fā)中不少涉及到寫字樓業(yè)態(tài),但體現(xiàn)在租金收入上僅有個別項目,比如2017、2018年中的深圳寶安三區(qū)中心大廈,2019年及2020年中期則增加至運(yùn)營5個寫字樓項目,且這些寫字樓持有權(quán)益普遍較低。

選擇此時出售上海浦東前灘物業(yè)或許正值不錯的時機(jī)。

一方面,核心甲級寫字樓成為大宗交易市場的熱門資產(chǎn)。戴德梁行2020年上半年上海大宗交易市場報告顯示,辦公為最受歡迎的投資類別,占期內(nèi)交易總額455億元的比例達(dá)76%。

同時,各資產(chǎn)類別資本化率達(dá)到3年內(nèi)新高,其中核心區(qū)域甲級寫字樓為4.1%,非核心區(qū)域甲級寫字樓為4.3%。不少實力企業(yè)都會選擇收購核心區(qū)位、品質(zhì)優(yōu)良的甲級辦公樓用于自用。

另一方面,目前上海寫字樓市場也有回溫趨勢。高力國際上海寫字樓市場研究報告顯示,2020年第三季度,上海寫字樓租賃市場信心回升、需求激增。但受到大量新增供應(yīng)影響,空置率仍在上升,租金環(huán)比下降2.7%。預(yù)計市場需求將在第四季度繼續(xù)回升,并在2021年持續(xù)擴(kuò)張。

無疑,對于正在沖擊三年實現(xiàn)銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億的大悅城而言,擇機(jī)套現(xiàn)不僅可以緩解當(dāng)下追求規(guī)模快速擴(kuò)張造成的資金承壓,亦能提高賬面現(xiàn)金流和利潤或降低債務(wù)水平。

據(jù)悉,大悅城當(dāng)前待出售的貨架上儲量增加,持有待售物業(yè)由2019年末的5.22億元增至2020年中期的49.76億元,增長的主要原因是杭州大悅城寫字樓與公寓、重慶中央公園祥云、青島金沙·中糧祥云和青島Joy Park完工轉(zhuǎn)入。

可以猜想的是,未來大悅城或許還會有類似的寫字樓出售動作。

解局 | 從局外到局內(nèi),觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場的真實一面。


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