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上海中央商務區(qū)辦公樓空置率降至11.9%

多家研究機構(gòu)發(fā)布的一季度報告顯示,上海房地產(chǎn)市場在今年年初呈現(xiàn)出積極態(tài)勢,包括住宅、辦公樓、物流地產(chǎn)等市場各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復蘇。例如,今年一季度,上海新房成交量環(huán)比上漲6.4%至321萬平方米,為2016年第四季度以來季度最高成交量。仲量聯(lián)行方面指出,一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機及炒房行為、穩(wěn)定市場預期。但由于真實購房需求仍然強勁,預計今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭。

一季度上海新房成交量環(huán)比上漲6.4%
據(jù)仲量聯(lián)行于4月13日發(fā)布的報告顯示,住宅方面,今年年初,剛需和改善型需求延續(xù)了去年的強勁勢頭。一季度,上海一手商品住宅成交量環(huán)比上漲6.4%至321萬平方米,為2016年第四季度以來季度最高成交量。同時,高端住宅市場本季度成交量也達到了892套,較上一季度增加301套。
新政出臺后,一季度開發(fā)商普遍放緩推盤速度。受到新房搖號積分制出臺以及春節(jié)假期的影響,一季度上海一手商品住宅新增供應下跌60%至97萬平方米。一季度無高端一手住宅項目入市。高端住宅一手價格保持穩(wěn)定;二手房價格增速環(huán)比放緩0.2個百分點至3.3%,其中大部分增長來自于新政出臺之前。
仲量聯(lián)行方面認為,一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機及炒房行為、穩(wěn)定市場預期。但由于真實購房需求仍然強勁,預計今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭,但未來幾個季度的價格增幅可能會有所放緩。
甲級辦公樓的元氣也在加緊復蘇。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示:“我們發(fā)現(xiàn)中央商務區(qū)和非中央商務區(qū)的辦公租賃業(yè)務都在恢復,辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”
據(jù)仲量聯(lián)行報告,2021年第一季度,上海全市凈吸納量錄得28.8萬平方米,為2019年以來季度最高值,而本季度吸納量主要來自非中央商務區(qū)。
“租賃需求目前依然以成本控制型需求和總部整合需求為主,租戶利用租金較低的機會來升級或擴張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項目。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳向《華夏時報》記者介紹說,中央商務區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬平方米。隨著疫情影響逐漸消退,商業(yè)活動穩(wěn)步恢復,內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。
上述報告顯示,一季度共有四個新項目竣工,總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項目在預招租期表現(xiàn)良好。受益于長寧區(qū)新竣工項目的強勁租賃表現(xiàn),一季度中央商務區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個百分點至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現(xiàn)也使得非中央商務區(qū)空置率降低0.7個百分點至28.8%。
同時,受非中央商務區(qū)帶來的持續(xù)競爭壓力影響,中央商務區(qū)的租金環(huán)比下降0.6%。非中央商務區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6%。一季度板塊表現(xiàn)分化加劇,一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大,而在一些空置率較高的板塊,業(yè)主在租金和免租期及裝修補貼等優(yōu)惠措施方面仍有談判空間。
世邦魏理仕近日發(fā)布的《2021年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》也顯示,2021年第一季度,上海寫字樓供應恢復,TMT行業(yè)引領市場去化。

一季度,上海寫字樓市場因去年推遲的部分項目相繼投放市場,新增供應較去年同期增長達342%,其中54%位于徐匯濱江板塊。而從行業(yè)需求方面來看,頭部及快速成長TMT位居本季寫字樓需求首位,以金融科技和電商數(shù)據(jù)服務類熱點新興板塊升級擴租布局最為突出;除產(chǎn)業(yè)集聚效應外,政策引導和業(yè)主激勵對科技租戶選址作用愈加顯著。

投資者整體購買意向正轉(zhuǎn)為積極
隨著疫情之后經(jīng)濟與市場的強勢回彈,上海投資市場上,投資者整體購買意向正轉(zhuǎn)為積極,但在標的選取更加注重現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。
據(jù)世邦魏理仕的報告,2021年第一季度,上海大宗交易市場錄得了12筆大宗交易共計110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達人民幣69.2億元,同比增長21.6%并占到交易總額的62.9%。從投資交易的筆數(shù)的占比成分分析,核心增值型投資策略為目前市場主流,占到了67%的比例。
另據(jù)仲量聯(lián)行報告,2021年一季度,上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場總成交量錄得136億元人民幣,環(huán)比下降46%。去年年底成交量出現(xiàn)強勢反彈,但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。該報告稱,與上季度自用客戶主導的辦公樓物業(yè)成交不同的是,2021年一季度出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。
《華夏時報》記者了解到,一季度最大的投資亮點是,領展(linkReit)以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司(GIC)手中購買了上海某區(qū)域商場50%的股份。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示:“這筆交易表明,優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長期的投資資產(chǎn)仍然受到機構(gòu)投資者的追捧。”
CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶向《華夏時報》記者指出:“我們預計未來6個月,投資者將加快項目推進,市場交易活動將逐步升溫;科技集聚板塊的寫字樓和商務園區(qū)物業(yè),以及區(qū)域性商業(yè)和中高端長租公寓值得投資者多加關注。鑒于短中期內(nèi)投資者對于資產(chǎn)定價仍將保持謹慎,建議年內(nèi)有計劃出售資產(chǎn)的業(yè)主應適當調(diào)整價格預期以促成交易。”


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