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寫字樓租賃合同審查要點有哪些?

一家公司租賃經營場地,往往租賃時間較長,房屋租賃合同對其將產生較大影響。小編將以工作中的實際操作,詳列了通常租賃合同中需要普遍注意的問題,為大家在實際的租賃過程中,無論是對出租人或承租人都提供一些有用的信息。

一、確定當事人的資格


進行磋商之前,需要確定雙方的資格,此時的風險主要集中在出租人的適格方面。出租人可能是業主,可能是業主的關聯公司或其他。具體可以要求出租人提供房產證,或者是出租人關于承租房產的相關判決或裁定。但是在實際的操作中,當地政府有稅收落地的要求,為了完成落地公司的設立和營業執照的獲得,建議要求出租人提供房產證。


對于承租人來說,在稅收落地之前,其往往會以母公司/總公司或實控人的名義來進行房屋的租賃。若后期需要變更承租人以達到財務等方面要求的,注意補充約定。


二、租賃合同的備案


上海為例,租賃合同一般來說分為三大分:


第一部分是相關主管單位提供的《上海市房屋租賃合同》,該合同為模板合同;


第二部分是當事人對租賃條件等的其他約定的,


第三部分是關于位置指示、裝修費用等附件內容。


縱橫小編提醒大家如果承租人對租賃合同備案有相關需求的,需要保證租賃合同中《上海市房屋租賃合同》形式上的基本完整。


三、意向書與租賃合同之間的關系


作為出租人來說,盡快將房屋出租出去是其根本目的,為了盡快確定客戶的意向,減少磋商過程中的風險,很多時候會要求先簽訂雙方對租賃的意向書,意向書中一般會載明關鍵的商務條款,例如,租期、租金、物業費、免租期等。對于合同雙方來說,意向書可以固定主要租賃條件,為后續的商業談判增加更多的確定性,同時也可以約定沒有簽訂正式租賃合同的違約責任。在意向書中,建議約定“本意向書中記載的租賃條件將完整體現于后續簽訂的租賃合同中”等類似描述。


意向書與租賃合同之間應當保持緊密的聯系,作為磋商過程中的重要手段,可以利用意向書確定客戶是否有真實的興趣。如果承租人心思過于活絡,希望在磋商過程中可以隨時無成本退出的時候,往往最后無法達成合意。


五、承租房屋是否已抵押


關于承租房屋是否已經抵押的披露問題是一個重要審查點。根據原擔保法解釋66條的規定,若抵押人未告知承租人房屋已經抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。在合同審查中,審查人員不能簡單將其視為一-種披露,后續需要對抵押權實現時對承租人所造成的損害進行約定。




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