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北上廣深甲級寫字樓市場數(shù)據(jù)及分析

 上海長寧區(qū)婁山關(guān)路85號(hào)

 據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)報(bào)告分析,自2018年下半年,受經(jīng)濟(jì)走勢的不明朗以及金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)租賃需求放緩等多重因素的影響,北京寫字樓市場租賃成交出現(xiàn)小幅下滑。

  存量:2018年第四季度,新項(xiàng)目的如期入市拉動(dòng)全市甲級寫字樓總存量攀升至1,058.0萬平方米;

  空置率:全市空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)8.1%,核心商圈受部分企業(yè)撤離和縮小承租面積的影響,空置率較上季度微升0.4個(gè)百分點(diǎn),為3.8%;

  凈吸納量:全市下半年寫字樓市場凈吸納量僅為68,592平方米,較2017年同期下降53.9%,五大核心商圈全年凈吸納量也僅為18,212平方米;

  租金:四季度寫字樓市場成交租金開始出現(xiàn)松動(dòng),全市寫字樓有效凈租金環(huán)比下降0.7%,按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人幣400.1元,五大核心商圈有效凈租金環(huán)比下降0.6%,按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣439.96元。

  深圳

  據(jù)高力國際數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,深圳甲級寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力,預(yù)計(jì)2019年的平均租金將下滑4%。

  存量:截至2018年底,深圳甲級寫字樓總體量達(dá)到580萬平方米,同比增長12.6%。

  新增供應(yīng):第四季度無新增供應(yīng)入市,新增供應(yīng)年增長率自2016年以來首次低于20%;

  空置率:第四季度整體空置率與第三季度持平,為15.9%,由于新增供應(yīng)入市,前海空置率排在各子市場首位,達(dá)49.8%。

  租戶畫像:2018年深圳甲級寫字樓市場錄得更多元化的租戶組成:除了金融業(yè)與科技業(yè)等傳統(tǒng)支柱行業(yè)以外,專業(yè)服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)也成為了使用甲級寫字樓辦公面積的主力。

  租金:截至2018年底,深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%,同比下降0.6%至每平方米每月237元,預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將進(jìn)一步下降4%。

  廣州

  第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2018年,廣州甲級寫字樓物業(yè)市場租金持續(xù)上漲,珠江新城的表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)于其余子市場,琶洲的租金同樣錄得快速增長。

  存量:全市甲級寫字樓存量達(dá)520萬平方米;

  新增供應(yīng):2018年共兩處位于琶洲的新增供應(yīng)入市,分別是保利中悅廣場和保利天幕廣場,為市場帶來約20萬平方米新增供應(yīng);

  空置率:廣州寫字樓租賃市場需求強(qiáng)勁,全市空置率同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)至4.3%;

  租金:平均租金同比增長11.2%,至人民幣每平方米每月190.9元;

  展望:預(yù)計(jì)2019-2021年將迎來廣州甲級寫字樓交付高峰,將有超過255萬新增供應(yīng)入市,主要集中在琶洲、國際金融城等新興商務(wù)區(qū)。

  上海

  根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示,截至2018年底,上海寫字樓租賃市場整體空置率上升,核心地區(qū)和新興區(qū)域的租金均稍有回落。核心區(qū)域的供應(yīng)量大幅增加,新興區(qū)域則涌現(xiàn)出許多代表項(xiàng)目,如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業(yè)城等。

  相比2017年,上海寫字樓租賃市場,金融行業(yè)成交量下滑3.5%,創(chuàng)新金融、擴(kuò)租和搬遷需求構(gòu)成交易主力;AI及科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展促進(jìn)需求提升,軟件開發(fā)、人工智能、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息平臺(tái)、娛樂游戲企業(yè)表現(xiàn)較為活躍;聯(lián)合辦公表現(xiàn)突出,品牌擴(kuò)容以及定制化服務(wù)需要更大的面積和空間。

  寫字樓銷售市場方面,根據(jù)戴德梁行華東區(qū)寫字樓部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2018年1到11月,上海寫字樓成交面積為126萬平方米,相比2017整年度增加12萬平方米,成交量小幅上升,整棟交易比重放大;從區(qū)域來看,前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產(chǎn)品交易較多,小獨(dú)棟產(chǎn)品則聚焦于大場、江橋、北蔡、莘莊等地,大虹橋作為潛力新興區(qū)域,大宗交易和小獨(dú)棟產(chǎn)品均受到買家青睞。目前初步統(tǒng)計(jì),主流買家多為內(nèi)資企業(yè)。


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