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走進(jìn)上海中心大廈29層，映入眼簾的是北歐風(fēng)情的書桌、色彩斑斕的幾何吊燈和裝飾著莎士比亞插畫的墻面。明快的音樂(lè)聲中，三三兩兩的辦公者輕聲交談。落地窗外，黃浦江和沿岸核心區(qū)域CBD景觀收入眼底。

記者到訪的是一家名為“Spaces”的共享辦公企業(yè)。租下上海中心29層后，它將樓面改造成約4000平方米的共享辦公區(qū)域。近一年來(lái)，像Spaces一樣入駐上海甲級(jí)寫字樓的共享辦公企業(yè)越來(lái)越多，共享辦公正成為上海常見的辦公模式之一。

戴德梁行研究報(bào)告顯示，截至一季度末，在北京、上海、廣州、深圳、香港、臺(tái)北6個(gè)城市中，已出現(xiàn)550個(gè)共享辦公場(chǎng)所，其中上海數(shù)量最多，達(dá)168家。一年前，這些共享辦公還多集中在乙級(jí)寫字樓、廠房和創(chuàng)意園區(qū)內(nèi)，如今紛紛轉(zhuǎn)向高品質(zhì)樓宇特別是甲級(jí)寫字樓。來(lái)自仲量聯(lián)行的預(yù)測(cè)顯示，今年共享辦公對(duì)上海甲級(jí)寫字樓的凈吸納量將達(dá)180萬(wàn)平方米，比去年提升30萬(wàn)平方米。

這樣的聯(lián)合，是否預(yù)示著一種新生態(tài)？

甲級(jí)寫字樓亟待“去庫(kù)存”

吸納共享辦公入駐，對(duì)甲級(jí)寫字樓而言，不啻為轉(zhuǎn)型之策。

事實(shí)上，目前甲級(jí)寫字樓的生意并不好做。來(lái)自多家監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，從2017年開始，上海寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高峰期。2017年，上海核心商務(wù)區(qū)新增寫字樓供應(yīng)110萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57%；非核心商務(wù)區(qū)新增140萬(wàn)平方米，同比上漲272%。今年一季度，上海甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)面積44萬(wàn)平方米，全年預(yù)計(jì)有240萬(wàn)平方米入市。與之共同攀升的是空置率，2017年，上海甲級(jí)寫字樓的全年平均空置率達(dá)14.8%，為八年來(lái)最高水平。

甲級(jí)寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。由于非核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金比核心商務(wù)區(qū)的低很多，導(dǎo)致客流紛紛涌向這些城市“副中心”。來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，非核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓今年一季度空置率呈走低趨勢(shì)。

從需求來(lái)看，甲級(jí)寫字樓的主要客戶是以跨國(guó)企業(yè)、國(guó)有企業(yè)為代表的傳統(tǒng)企業(yè)，新興企業(yè)未必能承受高昂的租金成本。第一太平戴維斯華東商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊認(rèn)為，如今市場(chǎng)上還出現(xiàn)新的現(xiàn)象，就是部分跨國(guó)企業(yè)撤離市中心的甲級(jí)寫字樓，原因是租金較高。“大型制造企業(yè)考慮平衡租賃成本，通常會(huì)將研發(fā)等非核心部門遷至外圍區(qū)域，僅將其行政辦事機(jī)構(gòu)留在中心城區(qū)，這是市場(chǎng)自我完善的過(guò)程，也是租戶在市場(chǎng)成熟階段慣用的租賃策略。”

在供給和需求雙重壓力下，上海甲級(jí)寫字樓租金已出現(xiàn)下行趨勢(shì)。來(lái)自高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2017年末，上海核心區(qū)甲級(jí)寫字樓租金同比小幅下調(diào)2.4%至10.19元/平方米/天。

共享辦公成一種“調(diào)節(jié)器”

以甲級(jí)寫字樓為代表的傳統(tǒng)辦公租賃放緩，共享辦公卻蓬勃發(fā)展。仲量聯(lián)行上海研究部董事姚耀說(shuō)，這是由新的時(shí)代趨勢(shì)決定的。首先，90后辦公者數(shù)量增長(zhǎng)，他們更青睞靈活、美觀、時(shí)尚的共享辦公，帶動(dòng)共享辦公數(shù)量增長(zhǎng)。其次，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更新催生行業(yè)內(nèi)的新需求，科技類企業(yè)、新媒體企業(yè)、金融類初創(chuàng)公司在“雙創(chuàng)”春風(fēng)吹動(dòng)下迅猛增長(zhǎng)，共享辦公正是上海“消化”這些中小企業(yè)辦公需求的途徑之一。

第一家共享辦公落地上海已過(guò)去三年，WeWork、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)等不少頗有名氣的企業(yè)涌現(xiàn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，原先，共享辦公的客戶因以初創(chuàng)型企業(yè)和中小企業(yè)為主，被稱為“創(chuàng)客空間”，如今創(chuàng)客空間面臨轉(zhuǎn)型。“在甲級(jí)寫字樓租賃辦公空間，不僅是站在盈利角度的考量，也有提升企業(yè)形象的作用。共享辦公正擺脫固有印象，開始進(jìn)軍高端市場(chǎng)。”鄭廷俊說(shuō)。

更重要的原因是：中小企業(yè)對(duì)進(jìn)入甲級(jí)寫字樓的需求不斷提升，但傳統(tǒng)辦公模式下的租賃成本令其望而卻步。共享辦公提供了一種性價(jià)比更高的方案。以上海國(guó)際金融中心的租賃為例，一般要從300平方米起租，房租約為20元/平方米/天，算上物業(yè)、裝修等費(fèi)用，每年至少支出260余萬(wàn)元，這是筆不小的開銷。但在WeWork國(guó)金中心門店，最便宜的移動(dòng)工位價(jià)格為5290元/月。一個(gè)約50平方米的封閉式6人辦公室，每月租金在5至6萬(wàn)元不等。共享辦公使得中小企業(yè)能以較為合理的成本入駐高端寫字樓。

在氪空間總裁鐘澍看來(lái)，傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓無(wú)法滿足現(xiàn)代化組織的人員擴(kuò)張和辦公需求。共享辦公則成為一種“調(diào)節(jié)器”，是商業(yè)樓宇良好的配套設(shè)施，可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時(shí)租賃需求。

在化解存量空間上，共享辦公作用顯著。目前上海的甲級(jí)寫字樓庫(kù)存約1170萬(wàn)平方米，僅今年上半年就新增13萬(wàn)平方米。按照目前每家共享辦公場(chǎng)地平均消耗1萬(wàn)平方米的體量計(jì)算，如果上海本地每季度新開13家共享辦公場(chǎng)地，這些公司租賃的面積就基本能覆蓋新增的寫字樓面積。記者從WeWork、氪空間、優(yōu)客工場(chǎng)等主要共享辦公運(yùn)營(yíng)企業(yè)了解到，各家企業(yè)每季度在上海均新增4個(gè)項(xiàng)目以上。以這個(gè)數(shù)字來(lái)估算，消化甲級(jí)寫字樓庫(kù)存并不困難。

開發(fā)商愿“讓利”共享辦公

甲級(jí)寫字樓尋求增長(zhǎng)新引擎，共享辦公謀求轉(zhuǎn)型，兩者相遇碰撞出火花。

鐘澍說(shuō)，如今共享辦公和甲級(jí)寫字樓的合作，不再單純局限于租客和業(yè)主的關(guān)系。氪空間與甲級(jí)寫字樓的合作模式分三種，傳統(tǒng)的物業(yè)租賃僅占50%。其余模式包括合作運(yùn)營(yíng)和成立合資公司等。合作運(yùn)營(yíng)指的是寫字樓開發(fā)商向氪空間免費(fèi)提供樓面，氪空間提供裝修和運(yùn)營(yíng)，最后開發(fā)商從氪空間的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)中分成。成立合資公司指的是氪空間成為開發(fā)商的股東，抽取10%的管理費(fèi)后，再根據(jù)共享辦公的利潤(rùn)按持股比例分成。之所以開發(fā)商愿意“讓利”給共享辦公，是因?yàn)楣蚕磙k公提升了傳統(tǒng)辦公的利用坪效，使得空間使用率增加50%左右。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，未來(lái)傳統(tǒng)辦公和共享辦公的融合是大勢(shì)所趨。共享辦公的進(jìn)入，不僅將改變寫字樓的空間布局，還將改變寫字樓的租賃模式——傳統(tǒng)寫字樓租賃大多通過(guò)代理商，未來(lái)共享辦公將介入代理環(huán)節(jié)，幫助寫字樓招募客戶。

傳統(tǒng)寫字樓可借鑒共享辦公，打造更有溫度的寫字樓生態(tài)。目前，傳統(tǒng)寫字樓的商務(wù)休閑需求往往由寫字樓裙樓商業(yè)或周邊商業(yè)解決，商業(yè)開放性強(qiáng)，但與寫字樓消費(fèi)人群割裂開來(lái)。若將商業(yè)豎向布置，將辦公、會(huì)議、公共服務(wù)、公共交往和休閑等功能垂直布局，更能體現(xiàn)辦公空間的人性化和功能復(fù)合性；國(guó)外不少商務(wù)樓宇中普遍推行的公共會(huì)議室、公共健身房等設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，如能得到充分借鑒，也將在提升空間利用效率同時(shí)提供更有利于交往、融合的空間生態(tài)。

此外，共享辦公對(duì)內(nèi)部企業(yè)有集聚效應(yīng)，定期組織內(nèi)部活動(dòng)和交流，分享和討論行業(yè)共同話題，甚至提供合作服務(wù)。

當(dāng)共享辦公與傳統(tǒng)辦公嫁接后，這樣的“大合作生態(tài)”會(huì)帶來(lái)更大的想象空間——寫字樓內(nèi)部租客或可根據(jù)產(chǎn)業(yè)特色自然形成合作社區(qū)，展開多層次合作，理想狀態(tài)下，甚至在寫字樓內(nèi)就能形成一條產(chǎn)業(yè)鏈。