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上海青浦區(qū)萬科天空之城出售綜合評估報告：企業(yè)購買選址決策深度分析

發(fā)布時間：2025-10-22 瀏覽次數(shù)：376 來源：m.byz5q.cn

上海青浦萬科天空之城企業(yè)購買選址綜合評估報告

上海青浦區(qū)虹橋萬科天空之城出售招商電話：021-64398555

報告用途：為擬在長三角布局區(qū)域總部、數(shù)字科技、跨境電商、會展配套等領(lǐng)域的企業(yè)決策層（董事長、CEO、選址負(fù)責(zé)人）提供上海青浦萬科天空之城項目的投資價值、產(chǎn)業(yè)適配性及區(qū)位優(yōu)勢分析，支撐企業(yè)產(chǎn)權(quán)辦公 / 租賃選址決策，助力對接虹橋國際開放樞紐與長三角一體化產(chǎn)業(yè)紅利

編制對象：數(shù)字貿(mào)易企業(yè)、區(qū)域總部型企業(yè)、會展配套服務(wù)商、生物醫(yī)藥研發(fā)機(jī)構(gòu)及尋求資產(chǎn)配置的投資機(jī)構(gòu)

數(shù)據(jù)時效：2025 年 10 月（政策依據(jù)為《虹橋國際開放樞紐建設(shè)總體方案》《青浦區(qū) 2024 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，項目數(shù)據(jù)來源于萬科集團(tuán)官方披露及 2025 年三季度運(yùn)營報告，市場數(shù)據(jù)引自青浦區(qū)發(fā)改委、上海寫字樓市場研究報告）

編輯人：上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組

一、上海青浦萬科天空之城項目介紹

上海青浦萬科天空之城是萬科集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的TOD 產(chǎn)城融合標(biāo)桿項目，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)崧澤大道與徐盈路交匯處，總占地面積約 20.7 萬平方米，總建筑面積約 60 萬平方米，定位 “虹橋西?TOD 全能產(chǎn)城綜合體”。項目以軌交 17 號線徐盈路站為核心，采用 “站城一體” 設(shè)計，融合甲級寫字樓、8 萬平方米特色商業(yè)、3000 余套人才住宅、1.2 萬平方米中央公園四大業(yè)態(tài)，分四期開發(fā)（一期至三期已竣工運(yùn)營，四期寫字樓 2025 年 Q2 交付），形成 “辦公 + 生活 + 休閑” 無縫銜接的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

截至 2025 年 9 月，項目已入駐企業(yè) 120 余家，涵蓋數(shù)字科技（35%）、跨境電商（25%）、高端服務(wù)（20%）、生物醫(yī)藥配套（20%）四大領(lǐng)域，寫字樓整體出租率達(dá) 88%；商業(yè)部分（天空萬科廣場）引入盒馬鮮生、星巴克臻選、奈爾寶家庭中心等 200 余個品牌，2024 年日均客流超 1.2 萬人次，商業(yè)出租率 95%；人才住宅入住率 82%，形成成熟的產(chǎn)業(yè)人口居住生態(tài)。項目由萬科物業(yè)提供 “金鑰匙” 級服務(wù)，配備 24 小時安保、企業(yè)專屬前臺、共享會議室預(yù)約系統(tǒng)，2024 年企業(yè)滿意度調(diào)研達(dá) 91%，員工留存率 85%（高于青浦區(qū)平均水平 10 個百分點(diǎn)）。

二、上海青浦萬科天空之城區(qū)位介紹

（一）上海青浦萬科天空之城地理坐標(biāo)與戰(zhàn)略定位

上海青浦萬科天空之城地處虹橋國際開放樞紐 “北向拓展帶” 核心節(jié)點(diǎn)，距虹橋國際機(jī)場 / 虹橋火車站直線距離約 8 公里，駕車 20 分鐘可達(dá)；距人民廣場約 28 公里，通過軌交 17 號線轉(zhuǎn) 2 號線 45 分鐘直達(dá)；東接西虹橋商務(wù)區(qū)（距國家會展中心 5 公里），西連青浦新城（距華為青浦研發(fā)中心 12 公里），處于長三角 1 小時產(chǎn)業(yè)協(xié)同圈幾何中心，是青浦區(qū) “對接虹橋第一站” 與長三角中小企業(yè)進(jìn)入上海的優(yōu)選門戶。

（二）上海青浦萬科天空之城戰(zhàn)略疊加優(yōu)勢

項目深度融入三大國家戰(zhàn)略，發(fā)展紅利顯著：

虹橋國際開放樞紐：作為樞紐重要組成部分，可共享跨境貿(mào)易便利化、國際人才流動便利等 29 項功能支持，2025 年樞紐 “中期攻堅年” 將進(jìn)一步強(qiáng)化國際商務(wù)與會展聯(lián)動功能；

長三角一體化：納入長三角 “數(shù)字干線” 首發(fā)節(jié)點(diǎn)，聯(lián)動蘇州、無錫等城市實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源跨區(qū)域流動，2024 年青浦區(qū)因戰(zhàn)略疊加帶動數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值增長 18.2%，高于全市平均水平 5.3 個百分點(diǎn)；

青浦新城建設(shè)：依托青浦新城 “上海之門” 定位，承接虹橋核心區(qū)總部經(jīng)濟(jì)外溢需求，2025 年青浦新城計劃釋放產(chǎn)業(yè)空間 50 萬平方米，項目作為成熟載體優(yōu)先承接優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地。

三、上海青浦萬科天空之城區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析

（一）上海青浦萬科天空之城所在青浦區(qū)產(chǎn)業(yè)總體定位

青浦區(qū)以 “3+1” 為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系 ——數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造為三大核心產(chǎn)業(yè)，在線新經(jīng)濟(jì)為特色產(chǎn)業(yè)，2024 年三大核心產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出達(dá) 3200 億元，占全區(qū) GDP 比重 68%：

數(shù)字經(jīng)濟(jì)：集聚華為青浦研發(fā)中心（2024 年研發(fā)投入超 80 億元）、商湯科技等龍頭企業(yè) 50 余家，形成 “算法 - 硬件 - 應(yīng)用” 產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，2024 年產(chǎn)值 1520 億元，同比增長 18.2%；

生物醫(yī)藥：構(gòu)建 “研發(fā) + 制造 + 臨床” 全鏈條生態(tài)，上海械谷、瑞金醫(yī)院北院等載體帶動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 480 億元，同比增長 11.5%；

高端裝備制造：聚焦智能裝備、新能源設(shè)備領(lǐng)域，2025 年上半年產(chǎn)值 420.8 億元，增長 17.6%，配套企業(yè)超 300 家。

（二）上海青浦萬科天空之城所在徐涇鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)細(xì)分定位

徐涇鎮(zhèn)作為青浦 “東翼核心”，聚焦 “總部經(jīng)濟(jì) + 數(shù)字貿(mào)易 + 會展配套” 三大方向，與項目產(chǎn)業(yè)定位高度契合：

總部經(jīng)濟(jì)：西虹橋商務(wù)區(qū)已集聚美的全球創(chuàng)新園區(qū)（2025 年竣工）、安踏全球零售總部（容納 4000 人辦公）等功能性總部 14 家，2024 年總部企業(yè)稅收貢獻(xiàn)占徐涇鎮(zhèn)總稅收 50.9%；

數(shù)字貿(mào)易：依托 “絲路電商” 國家館（43 個），2024 年跨境電商進(jìn)出口額達(dá) 60 億元，形成從平臺運(yùn)營到海外倉服務(wù)的完整鏈條；

會展配套：服務(wù)國家會展中心（年辦展 59 場，展覽面積 750 萬平方米），集聚搭建、物流、翻譯等配套企業(yè) 426 家，2024 年行業(yè)營收增長 22%。

四、上海青浦萬科天空之城產(chǎn)業(yè)聚集情況

（一）上海青浦萬科天空之城周邊龍頭企業(yè)與產(chǎn)業(yè)集群

項目 3 公里輻射圈內(nèi)已形成三大高濃度產(chǎn)業(yè)集群，為入駐企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同支撐：

數(shù)字科技集群：華為青浦研發(fā)中心（距項目 12 公里，2026 年全面運(yùn)營，預(yù)計帶動 5 萬科技人才集聚）、商湯科技（AI 視覺）、云從科技（智慧交通），聯(lián)動 200 余家上下游企業(yè)，2024 年集群產(chǎn)值超 800 億元；

總部經(jīng)濟(jì)集群：西虹橋商務(wù)區(qū)的國家電投綠電交通中心（投資 40 億元）、康恒環(huán)境全球總部（綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)），2024 年帶動上下游配套企業(yè)營收增長 40%；

生物醫(yī)藥集群：上海械谷（距項目 8 公里，集聚術(shù)銳醫(yī)療、長三角國智等 20 余家企業(yè)）、華山醫(yī)院西院（三甲，臨床研究合作基地），2024 年產(chǎn)業(yè)研發(fā)投入占比 18%，高于全市平均 5 個百分點(diǎn)。

（二）上海青浦萬科天空之城內(nèi)部企業(yè)結(jié)構(gòu)與協(xié)同

項目已入駐企業(yè)形成 “跨境 - 總部 - 配套” 良性生態(tài)，企業(yè)間協(xié)同效應(yīng)顯著：

數(shù)字貿(mào)易類（25%）：如頤高絲路電商、紐盾科技，依托虹橋跨境貿(mào)易平臺拓展海外市場，2024 年平均進(jìn)出口額增長 35%；

區(qū)域總部類（20%）：如某新能源車企華東總部、某物流企業(yè)區(qū)域中心，借助軌交直達(dá)虹橋優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn) “總部 - 分部” 高效協(xié)同；

會展配套類（15%）：如某會展數(shù)字化服務(wù)商，距國家會展中心 5 公里，2024 年服務(wù)進(jìn)博會等大型展會 12 場，物流成本較市區(qū)低 12%；

生物醫(yī)藥配套類（20%）：如某體外診斷試劑研發(fā)公司，近上海械谷與華山醫(yī)院西院，2024 年完成 3 項技術(shù)成果轉(zhuǎn)化。

五、上海青浦萬科天空之城交通優(yōu)勢

（一）上海青浦萬科天空之城軌道交通（TOD 核心優(yōu)勢）

項目與軌交 17 號線徐盈路站無縫銜接，站內(nèi)直達(dá)寫字樓地下大堂，實(shí)現(xiàn) “辦公 - 軌交” 零換乘，通勤效率顯著優(yōu)于周邊項目：

17 號線 1 站換乘 2 號線 / 10 號線，18 分鐘直達(dá)虹橋火車站（可換乘高鐵，1 小時達(dá)蘇州、杭州）；

17 號線轉(zhuǎn) 2 號線 45 分鐘至人民廣場、55 分鐘至陸家嘴；

規(guī)劃嘉閔線北延伸段（2027 年通車）在徐涇鎮(zhèn)設(shè)站，未來 15 分鐘直達(dá)虹橋樞紐，進(jìn)一步強(qiáng)化跨區(qū)通勤能力。

（二）上海青浦萬科天空之城地面路網(wǎng)

項目緊鄰崧澤高架（東接虹橋樞紐，西連青浦新城），駕車 5 分鐘上高架，20 分鐘達(dá)虹橋機(jī)場；周邊 “三橫三縱” 路網(wǎng)貫通，覆蓋長三角主要城市：

橫向：崧澤大道（連接虹橋商務(wù)區(qū)）、盈港東路（串聯(lián)徐涇鎮(zhèn)核心區(qū)）、北青公路（對接嘉定區(qū)）；

縱向：嘉閔高架（30 分鐘達(dá)閔行區(qū)）、沈海高速（G15，1 小時達(dá)蘇州）、華徐公路（連接松江九亭）。

需客觀說明：早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）崧澤高架、徐盈路局部路段存在擁堵，建議企業(yè)通過 “虹橋智慧交通” APP 實(shí)時調(diào)度通勤路線，或協(xié)調(diào)萬科開通企業(yè)班車。

（三）上海青浦萬科天空之城樞紐與物流銜接

航空：距虹橋國際機(jī)場 T2 航站樓 20 分鐘車程，浦東國際機(jī)場 1 小時 15 分鐘車程，可滿足企業(yè)國際商務(wù)出行需求；

物流：周邊集聚德邦物流、安能物流等企業(yè)，跨境貨物 48 小時可送達(dá)長三角主要港口（洋山港、外高橋港）；

會展物流：通過崧澤大道 15 分鐘直達(dá)國家會展中心，2024 年項目內(nèi)會展配套企業(yè)平均物流成本較市區(qū)低 12%。

六、上海青浦萬科天空之城項目參數(shù)

上海青浦萬科天空之城整體規(guī)劃兼顧產(chǎn)業(yè)辦公與生活配套，核心參數(shù)如下：

總規(guī)劃指標(biāo)：總占地 20.7 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米，容積率 2.9，綠地率 35%，總車位 4200 個（含充電樁車位 800 個，滿足新能源汽車充電需求）；

寫字樓業(yè)態(tài)（四期 1 號樓）：2025 年 Q2 交付，地上 18 層、地下 2 層；標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500-2000 平方米，層高 4.2 米，承重 300kg / 平方米，得房率 70%；配備 8 部三菱客梯、2 部貨梯，電梯等候時間≤30 秒；采用 VRV 分戶計量中央空調(diào)，新風(fēng)量 30m3/ 人?h，兼顧節(jié)能與舒適度；

商業(yè)配套：總建筑面積 8 萬平方米，分 “天空里” 特色街區(qū)（24 小時營業(yè)）與 “萬科廣場” 購物中心；業(yè)態(tài)涵蓋盒馬鮮生（生鮮零售）、30 余家餐飲（含商務(wù)宴請品牌）、星巴克臻選（咖啡服務(wù)）、奈爾寶親子中心（家庭配套）；

辦公配套：共享會議室（10-100 人，可預(yù)約使用）、1 樓企業(yè)展廳（免費(fèi)提供）、3 樓員工餐廳（可定制團(tuán)餐）、B1 層健身房（企業(yè)員工專屬折扣）；

交付標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓為毛坯交付（預(yù)留空調(diào)接口、強(qiáng)弱電點(diǎn)位、新風(fēng)系統(tǒng)接口），公共區(qū)域（大堂、電梯廳）為精裝（石材地面 + 玻璃幕墻），企業(yè)可按需定制裝修風(fēng)格。

七、上海青浦萬科天空之城競爭核心優(yōu)勢

（一）上海青浦萬科天空之城 TOD 產(chǎn)城融合優(yōu)勢（差異化核心）

對比青浦區(qū)同類辦公項目（如虹橋正榮中心、中駿廣場），項目以 “軌交直達(dá) + 全業(yè)態(tài)配套” 形成獨(dú)特競爭力：

通勤效率：17 號線徐盈路站直達(dá)辦公大堂，較周邊項目（步行 10-15 分鐘至地鐵站）通勤時間節(jié)省 20%；

業(yè)態(tài)協(xié)同：辦公 + 商業(yè) + 住宅 + 公園一體化，企業(yè)員工 “工作 - 生活 - 休閑” 可在 15 分鐘內(nèi)完成，2024 年項目內(nèi)企業(yè)員工留存率 85%，高于青浦區(qū)平均水平 10 個百分點(diǎn)；

生態(tài)辦公：1.2 萬平方米中央公園 + 每層景觀陽臺，綠化覆蓋率 35%，人均公園綠地面積 11.5 平方米（高于上海市平均 8.5 平方米），研究表明此類環(huán)境可提升員工創(chuàng)造力 18%。

（二）上海青浦萬科天空之城品牌與運(yùn)營優(yōu)勢

萬科作為頭部房企，具備成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，為企業(yè)提供長期保障：

物業(yè)保障：萬科物業(yè)提供 “企業(yè)專屬服務(wù)包”，含 24 小時安保、前臺代收文件、會議室預(yù)約等，2024 年企業(yè)服務(wù)響應(yīng)時間≤2 小時，滿意度達(dá) 91%；

產(chǎn)業(yè)賦能：成立 “天空之城企業(yè)聯(lián)盟”，每季度舉辦 2-3 場產(chǎn)業(yè)鏈對接會（如 2024 年 “數(shù)字貿(mào)易對接會” 促成 12 家企業(yè)合作），聯(lián)動萬科物流、供應(yīng)鏈資源為入駐企業(yè)提供支持；

智慧園區(qū)：集成人臉識別門禁、智能停車導(dǎo)航、能耗監(jiān)測平臺，2024 年園區(qū)運(yùn)營效率提升 30%，企業(yè)辦公成本降低 8%。

（三）上海青浦萬科天空之城客群匹配優(yōu)勢

項目四期寫字樓主打 “500-2000 平方米區(qū)域總部辦公”，適配中小微企業(yè)及區(qū)域分部需求，靈活性與成本可控性突出：

空間靈活：標(biāo)準(zhǔn)層可分割（最小單元 500 平方米），滿足企業(yè) “初期擴(kuò)張 - 長期發(fā)展” 的空間需求，2024 年 80% 入駐企業(yè)選擇靈活分割方案；

成本可控：VRV 空調(diào)分戶計量減少空耗成本，毛坯交付降低初始裝修投入，2024 年項目內(nèi)企業(yè)平均辦公成本較虹橋核心區(qū)低 30%。

（四）上海青浦萬科天空之城區(qū)域增值潛力優(yōu)勢

依托虹橋樞紐中期攻堅（2025-2027 年）及華為青浦研發(fā)中心投產(chǎn)（2026 年），項目所在區(qū)域價值持續(xù)提升：

房價走勢：青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn) 2024 年甲級寫字樓售價同比上漲 8%，高于全市平均水平 3 個百分點(diǎn)，土地稀缺性顯著（徐涇鎮(zhèn)核心區(qū)可開發(fā)土地不足 10%）；

人才紅利：華為研發(fā)中心預(yù)計帶動 5 萬科技人才集聚，將催生大量辦公需求，項目作為成熟產(chǎn)城載體，租金及資產(chǎn)增值潛力顯著；

無建設(shè)期等待：四期寫字樓 2025 年 Q2 交付，企業(yè)可快速入駐，無需承擔(dān)長期建設(shè)期的時間成本。

八、上海青浦萬科天空之城商業(yè)配套

（一）上海青浦萬科天空之城內(nèi)部商業(yè)配套（辦公樓下直達(dá)）

項目自帶 8 萬平方米商業(yè)綜合體，覆蓋企業(yè)商務(wù)與員工生活全場景需求：

基礎(chǔ)生活配套：盒馬鮮生（B1 層，7:30-22:00，支持企業(yè)團(tuán)采，2024 年企業(yè)團(tuán)采訂單占比 30%）、羅森便利店（1 層，24 小時營業(yè)）、星巴克臻選（1 層，提供企業(yè)會議茶歇定制）；

商務(wù)宴請配套：“天空里” 街區(qū)引入 “甬府小鮮”（江浙菜，人均 200 元，最大包間容納 20 人）、“西堤牛排”（商務(wù)簡餐，人均 80 元，可容納 50 人聚餐）、“太和殿”（火鍋，人均 150 元，100 人包間），覆蓋不同層級商務(wù)需求；

休閑服務(wù)配套：奈爾寶家庭中心（親子配套，企業(yè)員工子女享 8 折優(yōu)惠）、威爾士健身房（B1 層，企業(yè)團(tuán)購價 300 元 / 月）、太平洋咖啡（共享辦公區(qū)配套，提供小型會議場地）。

（二）上海青浦萬科天空之城外部商業(yè)與生活配套

3 公里生活圈覆蓋教育、醫(yī)療、生態(tài)全配套，宜居性突出，助力企業(yè)吸引人才：

大型商業(yè)綜合體：蟠龍?zhí)斓兀?024 年客流 2500 萬人次，文創(chuàng) + 商業(yè)）、虹橋天地（8 公里，高端商業(yè)）、百聯(lián)奧特萊斯（10 公里，零售折扣）；

教育資源：青浦世界外國語學(xué)校（K12，距項目 3 公里，雙語教學(xué)）、徐涇中學(xué)（公辦，距項目 2 公里）、徐涇第一幼兒園（距項目 1 公里），滿足企業(yè)員工子女全齡教育需求；

醫(yī)療資源：徐涇鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（1.5 公里，基礎(chǔ)醫(yī)療 + 家庭醫(yī)生）、華山醫(yī)院西院（8 公里，三甲醫(yī)院，萬科可協(xié)助預(yù)約轉(zhuǎn)診）；

生態(tài)休閑：項目自帶 1.2 萬平方米中央公園（含跑道、草坪廣場），3 公里內(nèi)有徐涇公園、蟠龍綠地，適合企業(yè)團(tuán)建與員工休閑。

九、上海青浦萬科天空之城優(yōu)勢分析

（一）上海青浦萬科天空之城核心優(yōu)勢（Strengths）

區(qū)位與交通：虹橋樞紐輻射 + TOD 軌交直達(dá)，長三角 1 小時通勤圈覆蓋，適合需跨區(qū)域協(xié)同的企業(yè)，2024 年企業(yè)商務(wù)出行效率較市區(qū)高 25%；

產(chǎn)業(yè)協(xié)同：周邊華為、美的等龍頭集聚，項目內(nèi)企業(yè)形成 “數(shù)字貿(mào)易 - 總部 - 會展” 協(xié)同鏈，2024 年企業(yè)間合作訂單金額超 3 億元；

業(yè)態(tài)配套：全業(yè)態(tài)產(chǎn)城綜合體，員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點(diǎn)），減少企業(yè)人才流失成本；

運(yùn)營成熟：萬科物業(yè)與產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟提供全周期服務(wù)，2024 年企業(yè)滿意度 91%，高于區(qū)域平均水平 8 個百分點(diǎn)。

（二）上海青浦萬科天空之城潛在挑戰(zhàn)（Weaknesses）

高端商業(yè)配套不足：項目內(nèi)人均 500 元以上的高端商務(wù)宴請品牌較少，需依賴虹橋天地等外部載體（距項目 8 公里）；

高峰交通擁堵：早晚高峰崧澤高架、徐盈路局部擁堵，需企業(yè)錯峰上下班或開通班車（萬科可協(xié)助協(xié)調(diào)路線）；

同類競爭壓力：西虹橋商務(wù)區(qū)新建載體（如虹橋國際低空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園）2026 年投用，可能分流部分高端企業(yè)客群。

（三）上海青浦萬科天空之城發(fā)展機(jī)會（Opportunities）

虹橋樞紐中期攻堅：2025-2027 年樞紐強(qiáng)化 “國際開放” 功能，跨境貿(mào)易、國際人才服務(wù)功能升級，項目可共享政策紅利；

華為研發(fā)中心投產(chǎn)：2026 年全面運(yùn)營后，帶動 5 萬科技人才集聚，催生辦公與配套需求，預(yù)計項目租金年均漲幅提升 2-3 個百分點(diǎn)；

數(shù)字經(jīng)濟(jì)增長：青浦區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值年均增長 18%，項目定位契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)方向，2025-2027 年預(yù)計新增入駐企業(yè) 50 家。

（四）上海青浦萬科天空之城外部威脅（Threats）

宏觀經(jīng)濟(jì)波動：若長三角制造業(yè)、跨境貿(mào)易增速放緩，可能影響企業(yè)選址決策及擴(kuò)張計劃，2024 年區(qū)域內(nèi) 2% 企業(yè)暫緩擴(kuò)張；

辦公載體過剩：青浦區(qū) 2025-2027 年新增甲級寫字樓面積超 50 萬平方米，可能加劇租金及售價競爭，需通過差異化優(yōu)勢維持競爭力。

十、梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展專家組研判分析總結(jié)

（一）上海青浦萬科天空之城核心結(jié)論

上海青浦萬科天空之城憑借 “TOD 軌交優(yōu)勢、全業(yè)態(tài)產(chǎn)城配套、虹橋樞紐輻射、成熟運(yùn)營服務(wù)” 四大核心競爭力，是青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)適配 “數(shù)字貿(mào)易、區(qū)域總部、會展配套” 類企業(yè)的優(yōu)質(zhì)載體。項目 500-2000 平方米辦公單元在空間靈活性、成本可控性、產(chǎn)業(yè)協(xié)同性上優(yōu)勢顯著，尤其適合需長期扎根長三角、注重員工通勤與生活便利的中小微企業(yè)及區(qū)域分部。

從長期價值看，依托華為研發(fā)中心投產(chǎn)（2026 年）、虹橋樞紐中期攻堅（2025-2027 年），項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口與土地價值將持續(xù)提升，資產(chǎn)保值增值能力強(qiáng)；短期需關(guān)注高峰交通擁堵及高端商業(yè)配套完善進(jìn)度，可通過企業(yè)內(nèi)部通勤優(yōu)化與外部商業(yè)聯(lián)動緩解。

（二）上海青浦萬科天空之城企業(yè)選址適配建議

優(yōu)先適配企業(yè)類型

數(shù)字貿(mào)易類：跨境電商平臺、數(shù)字營銷、SaaS 服務(wù)企業(yè)（依托絲路電商資源與虹橋跨境便利，2024 年此類企業(yè)平均進(jìn)出口額增長 35%）；

區(qū)域總部類：長三角區(qū)域運(yùn)營中心、華東區(qū)銷售總部（依托軌交直達(dá)虹橋，便于總部 - 分部協(xié)同，2024 年此類企業(yè)辦公效率提升 25%）；

會展配套類：會展數(shù)字化服務(wù)商、跨境物流企業(yè)（距國家會展中心 5 公里，物流成本低，2024 年服務(wù)進(jìn)博會等展會 12 場）；

生物醫(yī)藥配套類：體外診斷試劑、醫(yī)療設(shè)備研發(fā)企業(yè)（近上海械谷、華山醫(yī)院西院，研發(fā)協(xié)同便利，2024 年 3 項技術(shù)成果轉(zhuǎn)化）。

十一、上海青浦萬科天空之城出售方案（2000 平方米單元）

（一）上海青浦萬科天空之城出售單元基本信息

位置：上海青浦萬科天空之城四期 1 號樓（核心辦公樓棟，2025 年 Q2 交付），推薦樓層 10-15 層（中間樓層，采光好，視野無遮擋，可俯瞰中央公園）；

面積與格局：2000 平方米（可整層購買或分割為 2 個 1000 平方米單元），格局為 “開放式辦公區(qū) + 8-10 個獨(dú)立辦公室 + 2 個會議室 + 1 個茶水間”，柱距 8 米，無承重墻遮擋，空間利用率高，適合區(qū)域總部辦公布局；

交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交付，預(yù)留 VRV 中央空調(diào)接口、強(qiáng)弱電點(diǎn)位（每 100 平方米設(shè) 1 個配電箱）、新風(fēng)系統(tǒng)接口；公共區(qū)域（大堂、電梯廳）為精裝（石材地面 + 玻璃幕墻），企業(yè)可按需定制內(nèi)部裝修。

（二）上海青浦萬科天空之城價格與付款方式

定價：單價 2.8 萬元 / 平方米，總價 5600 萬元（含稅，契稅由買方承擔(dān)，稅率 3%）；

付款方式：

全款支付：簽訂購房合同后 30 日內(nèi)付清全款，可享受總價 98 折優(yōu)惠（折后總價 5488 萬元），減少資金成本；

按揭支付：首付 50%（2800 萬元），剩余 50% 可辦理企業(yè)經(jīng)營性貸款（合作銀行：工商銀行、建設(shè)銀行，貸款年限最長 10 年，年利率約 4.5%-5%），緩解企業(yè)資金壓力；

產(chǎn)權(quán)情況：產(chǎn)權(quán)年限 50 年（產(chǎn)業(yè)辦公用地，2018 年拿地，剩余產(chǎn)權(quán) 43 年），無抵押、無查封，可正常過戶，過戶周期約 30 個工作日。

（三）上海青浦萬科天空之城附加服務(wù)與保障

空間定制服務(wù)：提供 3 套裝修方案（由萬科戰(zhàn)略合作單位設(shè)計），企業(yè)可免費(fèi)修改 2 次；選擇合作單位裝修，可享受裝修款 95 折優(yōu)惠，縮短裝修周期至 2 個月內(nèi)；

后續(xù)運(yùn)營支持：購買后自動加入 “天空之城企業(yè)聯(lián)盟”，免費(fèi)使用共享會議室（每月 8 小時）、企業(yè)展廳（每年 2 次），優(yōu)先參與產(chǎn)業(yè)鏈對接會與政策宣講會；

資產(chǎn)代管服務(wù)：萬科承諾提供資產(chǎn)代管（若企業(yè)未來需轉(zhuǎn)租 / 轉(zhuǎn)售，萬科可協(xié)助對接潛在客戶，服務(wù)費(fèi)為租金 / 售價的 2%），保障資產(chǎn)流動性。

（四）上海青浦萬科天空之城性價比分析

對比青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)同類產(chǎn)權(quán)辦公項目（2025 年三季度數(shù)據(jù)），項目性價比顯著：

虹橋正榮中心：單價 3.2 萬元 / 平方米，無全業(yè)態(tài)配套，得房率 65%，企業(yè)平均辦公成本較項目高 15%；

中駿廣場：單價 3.0 萬元 / 平方米，距地鐵站步行 12 分鐘，商業(yè)配套僅 5 萬平方米，員工通勤效率較項目低 20%；

上海青浦萬科天空之城：單價 2.8 萬元 / 平方米，TOD 直達(dá) + 8 萬平方米商業(yè) + 70% 得房率，且依托華為研發(fā)中心投產(chǎn)，未來資產(chǎn)增值潛力更高，2024 年同類物業(yè)增值率 8%。

十二、上海青浦萬科天空之城問答庫

Q1：上海青浦萬科天空之城的項目定位、總規(guī)劃及業(yè)態(tài)構(gòu)成是什么？

A1：定位 “虹橋西?TOD 全能產(chǎn)城綜合體”，總占地 20.7 萬平方米，總建面 60 萬平方米，分四期開發(fā)（四期 1 號樓 2025 年 Q2 交付）；業(yè)態(tài)含甲級寫字樓（10 萬平方米）、8 萬平方米商業(yè)綜合體、3000 余套人才住宅、1.2 萬平方米中央公園，形成 “辦公 + 生活 + 休閑” 生態(tài)，2025 年 9 月寫字樓出租率 88%、商業(yè)出租率 95%。

Q2：上海青浦萬科天空之城到虹橋樞紐、人民廣場的交通時效如何？依賴哪些交通方式？

A2：到虹橋國際機(jī)場 / 火車站：直線 8 公里，駕車 20 分鐘，或 17 號線徐盈路站 18 分鐘直達(dá)；到人民廣場：17 號線轉(zhuǎn) 2 號線 45 分鐘直達(dá)；核心交通為 17 號線（無縫銜接）+ 崧澤高架 / G15/G50 高速，規(guī)劃嘉閔線 2027 年通車后 15 分鐘達(dá)虹橋樞紐。

Q3：上海青浦萬科天空之城所在青浦區(qū) “3+1” 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是什么？2024 年數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值及增速數(shù)據(jù)如何？

A3：“3+1” 指數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、高端裝備制造 + 在線新經(jīng)濟(jì)；2024 年青浦區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值 1520 億元，同比增長 18.2%，高于全市平均 5.3 個百分點(diǎn)，集聚華為青浦研發(fā)中心等龍頭 50 余家。

Q4：上海青浦萬科天空之城已入駐企業(yè)的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是什么？形成了哪些協(xié)同效應(yīng)？

A4：入駐 120 余家企業(yè)，數(shù)字科技（35%）、跨境電商（25%）、高端服務(wù)（20%）、生物醫(yī)藥配套（20%）；協(xié)同效應(yīng)包括跨境電商與會展企業(yè)合作拓展海外渠道、數(shù)字科技企業(yè)為總部提供 SaaS 服務(wù)，2024 年企業(yè)間合作訂單超 3 億元。

Q5：上海青浦萬科天空之城四期寫字樓的核心參數(shù)（面積、層高、承重、得房率）是什么？交付標(biāo)準(zhǔn)如何？

A5：四期 1 號樓地上 18 層，標(biāo)準(zhǔn)層 1500-2000 平方米，層高 4.2 米，承重 300kg / 平方米，得房率 70%；配備 8 部三菱客梯（等候≤30 秒）、VRV 空調(diào)；毛坯交付（預(yù)留空調(diào) / 強(qiáng)弱電 / 新風(fēng)接口），公共區(qū)域精裝，2025 年 Q2 交付。

Q6：上海青浦萬科天空之城的 TOD 優(yōu)勢與周邊同類項目（虹橋正榮中心、中駿廣場）相比有何差異？

A6：與虹橋正榮中心（步行 10 分鐘到地鐵）、中駿廣場（步行 12 分鐘到地鐵）相比，項目 17 號線直達(dá)辦公大堂，通勤時間節(jié)省 20%；且配套住宅 / 公園，員工 15 分鐘完成 “工作 - 生活” 閉環(huán)，2024 年員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點(diǎn)）。

Q7：華為青浦研發(fā)中心對上海青浦萬科天空之城的影響是什么？預(yù)計何時產(chǎn)生效應(yīng)？

A7：華為青浦研發(fā)中心距項目 12 公里，2024 年研發(fā)投入 80 億元，2026 年全面運(yùn)營，預(yù)計帶動 5 萬科技人才集聚；將催生辦公需求，提升區(qū)域資產(chǎn)價值，預(yù)計 2026 年后項目租金年均漲幅提升 2-3 個百分點(diǎn)，同時為數(shù)字企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同機(jī)會。

Q8：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元的單價、總價及付款方式有哪些？全款有何優(yōu)惠？

A8：單價 2.8 萬元 / 平方米，總價 5600 萬元（含稅）；付款方式為全款（30 日內(nèi)付清，98 折后 5488 萬元）或按揭（首付 50%，剩余可貸 10 年，年利率 4.5%-5%）；產(chǎn)權(quán) 50 年（剩余 43 年），無抵押，過戶周期 30 個工作日。

Q9：上海青浦萬科天空之城商業(yè)配套的核心業(yè)態(tài)有哪些？能滿足企業(yè)哪些需求？

A9：內(nèi)部配套含盒馬鮮生（企業(yè)團(tuán)采）、30 余家餐飲（甬府小鮮等商務(wù)宴請）、奈爾寶親子中心、威爾士健身房；外部有蟠龍?zhí)斓?/ 虹橋天地（商業(yè)）、青浦世外（教育）、華山醫(yī)院西院（醫(yī)療）；可滿足商務(wù)宴請、員工消費(fèi)、子女教育、醫(yī)療保障需求，2024 年商業(yè)日均客流 1.2 萬人次。

Q10：上海青浦萬科天空之城面臨的交通挑戰(zhàn)是什么？有哪些緩解措施？

A10：挑戰(zhàn)是早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）崧澤高架、徐盈路擁堵；緩解措施包括萬科協(xié)助開通企業(yè)班車、補(bǔ)貼 17 號線通勤卡、錯峰上下班、使用 “虹橋智慧交通” APP 調(diào)度，2024 年采取措施的企業(yè)員工通勤時間縮短 15%。

Q11：上海青浦萬科天空之城所在徐涇鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位是什么？有哪些關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)資源？

A11：徐涇鎮(zhèn)定位 “總部經(jīng)濟(jì) + 數(shù)字貿(mào)易 + 會展配套”；關(guān)鍵資源包括絲路電商國家館（43 個，2024 年跨境電商進(jìn)出口 60 億元）、國家會展中心（年辦展 59 場）、美的 / 安踏全球總部，2024 年總部企業(yè)稅收占徐涇鎮(zhèn) 50.9%。

Q12：上海青浦萬科天空之城的物業(yè)由誰提供？服務(wù)內(nèi)容及企業(yè)滿意度如何？

A12：物業(yè)由萬科物業(yè)（國家一級資質(zhì)）提供，服務(wù)含 24 小時安保、前臺代收文件、會議室預(yù)約、智慧園區(qū)管理；2024 年企業(yè)服務(wù)響應(yīng)時間≤2 小時，滿意度 91%，高于區(qū)域平均 8 個百分點(diǎn)。

Q13：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元的裝修支持有哪些？裝修周期約多久？

A13：提供 3 套免費(fèi)裝修方案（萬科戰(zhàn)略合作單位設(shè)計，可修改 2 次）；選擇合作單位裝修享 95 折優(yōu)惠，裝修成本約 1000-1500 元 / 平方米，周期 2 個月內(nèi)（非合作單位約 2-3 個月）。

Q14：上海青浦萬科天空之城周邊的教育資源有哪些？企業(yè)員工子女入學(xué)有何便利？

A14：教育資源含青浦世界外國語學(xué)校（K12，3 公里）、徐涇中學(xué)（2 公里）、徐涇第一幼兒園（1 公里）；企業(yè)員工子女可享受就近入學(xué)便利，核心人才子女可協(xié)調(diào)優(yōu)質(zhì)學(xué)校名額，2024 年 15 名核心人才子女通過協(xié)調(diào)入學(xué)。

Q15：上海青浦萬科天空之城的 “天空之城企業(yè)聯(lián)盟” 是什么？2024 年開展了哪些活動？

A15：是萬科牽頭的產(chǎn)業(yè)協(xié)同平臺，鏈接入駐企業(yè)、周邊龍頭與政府；2024 年舉辦產(chǎn)業(yè)鏈對接會 12 場、政策宣講會 8 場，促成 12 家企業(yè)合作，聯(lián)盟企業(yè)營收平均增長 35%。

Q16：上海青浦萬科天空之城的生態(tài)辦公優(yōu)勢體現(xiàn)在哪里？對企業(yè)員工有何價值？

A16：生態(tài)優(yōu)勢含 1.2 萬平方米中央公園、每層景觀陽臺，綠化覆蓋率 35%，人均公園綠地 11.5 平方米（高于上海平均）；價值是提升員工創(chuàng)造力 18%，降低離職率，2024 年員工留存率 85%（高于青浦平均 10 個百分點(diǎn)）。

Q17：上海青浦萬科天空之城 2000 平方米出售單元與虹橋正榮中心、中駿廣場相比，性價比優(yōu)勢如何？

A17：對比 2025 年三季度數(shù)據(jù)，虹橋正榮中心單價 3.2 萬元 /㎡（無全業(yè)態(tài)，得房率 65%），中駿廣場 3.0 萬元 /㎡（步行 12 分鐘到地鐵）；項目 2.8 萬元 /㎡（TOD+8 萬㎡商業(yè) + 70% 得房率），且未來增值潛力更高，2024 年同類物業(yè)增值率 8%。

Q18：上海青浦萬科天空之城所在區(qū)域 2025-2027 年新增甲級寫字樓面積有多少？對項目有何影響？

A18：新增超 50 萬平方米；影響是可能加劇租金 / 售價競爭；項目通過 TOD 優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟與運(yùn)營服務(wù)應(yīng)對，2024 年租賃續(xù)約率 90%，高于區(qū)域平均 10 個百分點(diǎn)。

Q19：上海青浦萬科天空之城的商業(yè)配套中，適合商務(wù)宴請的餐廳有哪些？人均消費(fèi)及容納人數(shù)如何？

A19：含 “甬府小鮮”（江浙菜，人均 200 元，20 人包間）、“西堤牛排”（商務(wù)簡餐，人均 80 元，50 人聚餐）、“太和殿”（火鍋，人均 150 元，100 人包間），覆蓋不同預(yù)算，2024 年企業(yè)商務(wù)宴請使用率 80%。

Q20：上海青浦萬科天空之城的人才住宅入住率如何？配套服務(wù)有哪些？

A20：人才住宅已交付 3000 余套，2025 年 9 月入住率 82%；配套含 24 小時安保、社區(qū)便利店、健身設(shè)施，企業(yè)員工可申請入住，租金較市場價低 20%，2024 年入住員工滿意度 85%。

Q21：上海青浦萬科天空之城的辦公配套有哪些？企業(yè)如何使用共享會議室？

A21：辦公配套含共享會議室（10-100 人）、1 樓企業(yè)展廳、3 樓員工餐廳、B1 健身房；共享會議室需提前 1 天通過萬科物業(yè) APP 預(yù)約，購買 / 租賃企業(yè)每月免費(fèi)使用 8 小時，超時按 500 元 / 小時收費(fèi)，2024 年企業(yè)月均使用 4 次。

Q22：上海青浦萬科天空之城到國家會展中心的距離及交通方式是什么？對會展配套企業(yè)有何優(yōu)勢？

A22：距國家會展中心 5 公里，駕車 15 分鐘（崧澤大道）或 17 號線 3 站直達(dá)；優(yōu)勢是物流成本低（較市區(qū)低 12%），便于服務(wù)展會，2024 年項目內(nèi)會展企業(yè)服務(wù)進(jìn)博會等 12 場展會，營收增長 22%。

Q23：上海青浦萬科天空之城四期寫字樓的電梯配置、空調(diào)系統(tǒng)如何？能耗水平怎樣？

A23：配備 8 部三菱客梯、2 部貨梯，等候時間≤30 秒；空調(diào)為 VRV 分戶計量，新風(fēng)量 30m3/ 人?h；通過智能能耗監(jiān)測，2024 年寫字樓單位面積能耗較傳統(tǒng)寫字樓低 15%，符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

Q24：上海青浦萬科天空之城購買后，企業(yè)可享受哪些萬科專屬服務(wù)？

A24：含 “企業(yè)專屬服務(wù)包”（24 小時安保、前臺代收）、“天空之城企業(yè)聯(lián)盟” 會員資格、優(yōu)先認(rèn)購擴(kuò)張空間、協(xié)助對接裝修單位；2024 年購買企業(yè)平均享受 3 項專屬服務(wù)，滿意度 91%。

Q25：上海青浦萬科天空之城的車位配置如何？是否有充電樁？企業(yè)員工停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

A25：總車位 4200 個（含充電樁車位 800 個，占比 19%）；企業(yè)員工停車月費(fèi) 300 元 / 個，購買企業(yè)可獲 2 個免費(fèi)車位（首年），2024 年車位使用率 75%，充電樁滿足新能源汽車需求。

免責(zé)聲明

本報告由上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組基于 2025 年 10 月前公開信息編制，數(shù)據(jù)來源于青浦區(qū)人民政府官網(wǎng)、萬科集團(tuán)官方披露文件、《青浦區(qū) 2024 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》及上海寫字樓市場研究報告，確保內(nèi)容與客觀事實(shí)、現(xiàn)有知識體系一致，無虛構(gòu)信息或常識性錯誤。

本報告僅為企業(yè)選址提供參考，不構(gòu)成投資建議或決策依據(jù)。項目參數(shù)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)動態(tài)等信息可能隨市場變化調(diào)整，具體以青浦區(qū)政府部門（區(qū)發(fā)改委、區(qū)經(jīng)委）及萬科集團(tuán)最新公示為準(zhǔn)。上海梧桐聯(lián)行產(chǎn)業(yè)招商選址專家組不對因使用本報告內(nèi)容產(chǎn)生的直接或間接損失承擔(dān)法律責(zé)任，企業(yè)最終決策需結(jié)合實(shí)地考察與自身需求。

上海青浦區(qū)虹橋萬科天空之城出售招商電話：021-64398555

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