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企業(yè)“抄底”上海寫字樓 公司選址區(qū)域各有優(yōu)勢!


  上海的寫字樓需求有韌性,但今年供應(yīng)量或?qū)⒖s減,那么今年是不是“抄底年”?什么樣的寫字樓值得投資?

抄底”上海寫字樓,如今已是最佳時機

  2019年,整體經(jīng)濟疲軟、中美貿(mào)易戰(zhàn)等因素的多重影響下,國內(nèi)寫字樓市場承壓明顯,隨著今年年初新冠疫情的蔓延,使整個寫字樓市場雪上加霜。無疑2020年對于寫字樓甚至商業(yè)物業(yè)來說都是“難過”的一年。

“這是最好的時代,也是最壞的時代。

  雖然2020年的“壞年景”甚至將會延續(xù)影響到2021年的寫字樓市場,但隨著國內(nèi)經(jīng)濟的逐步復(fù)蘇,寫字樓租賃活動也已開始恢復(fù),而待全球疫情結(jié)束后,健康、醫(yī)療、IT及物流行業(yè)的需求將被看好。

  尤其是在經(jīng)歷了疫情后,寫字樓測溫、通風(fēng)、定時消毒等防疫措施,以及期間與房地產(chǎn)科技的結(jié)合運用,企業(yè)將愈加重視樓宇健康和安全,高品質(zhì)樓宇將獲得更多的關(guān)注。

 另一方面,政府發(fā)布30條具體措施,推進上海國際金融中心建設(shè)和金融支持長三角一體化發(fā)展。在2020年,上海向外國金融機構(gòu)全面開放證券、基金管理和期貨業(yè)務(wù),摩根大通證券(中國)有限公司、大韓再保險上海分公司、羅素投資管理(上海)有限公司就是第一批入滬金融公司。

  可見,無論是借機“疫情”快速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè),還是上海作為金融重鎮(zhèn)支撐的金融行業(yè),都將在未來三年有集中的需求出現(xiàn)。那么需要著重考量的就是,這些企業(yè)需求的將是什么樣的辦公物業(yè)?

  虹橋商務(wù)區(qū)還是內(nèi)環(huán)商圈?公司選址區(qū)域各有優(yōu)勢

  雖然上海寫字樓的供應(yīng)今年整體將有所放緩,但整體上由于規(guī)劃與設(shè)計,虹橋商務(wù)區(qū)、內(nèi)環(huán)商圈作為重要區(qū)域仍將會有部分供應(yīng)提供給企業(yè)選擇。而這兩個截然不同的地方,對不同企業(yè)又將有怎樣的影響?

  對于剛起步,或者處于高速發(fā)展的健康、醫(yī)療、IT等行業(yè),其實更適合虹橋商務(wù)區(qū),從創(chuàng)業(yè)城到創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心,再從創(chuàng)業(yè)政策到未來規(guī)劃,虹橋的野望都是一個全球視野下的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心。

  但雖然有眾多支持,但眾多和紛雜的創(chuàng)業(yè)體系下,很難形成某一個獨特行業(yè)的合力。就像上海的陸家嘴,北京的金融街,合力打造成的城市金融心臟。而目前以陸家嘴為核心的內(nèi)環(huán)商圈的特色就更加明確表現(xiàn)出來了。

  但陸家嘴和外灘最大的問題就是“性價比”,或者更直接的說就是“價格”。動輒10萬加的價格,無疑是另外一種風(fēng)險的。那內(nèi)環(huán)是不是就沒有適合入滬公司選址的地段了?未必。

  其實,陸家嘴和外灘的商業(yè)資源已經(jīng)開始外溢,這種外溢從北外灘的發(fā)展上就可以看出來,而且北外灘的價格已經(jīng)逐漸向陸家嘴和外灘靠攏,黃金三角已經(jīng)形成。而下一個將受益的板塊則是東外灘。

  東外灘不僅可以承載從陸家嘴外溢的金融產(chǎn)業(yè),同時還有五角場商圈的購物娛樂產(chǎn)業(yè)。而且值得注意的是,上海北橫通道直接打通了虹橋商務(wù)區(qū)和東外灘內(nèi)環(huán)的溝通。可以說,未來的東外灘內(nèi)環(huán)將兼容陸家嘴、五角場、虹橋的三方優(yōu)勢。

  如果從東外灘內(nèi)環(huán)的“面”更加細分下去,到某一個“點”,那這些資源的聚焦處,就是大連路總部商圈。

  “大換小”、“小換大”,企業(yè)所需的“流動性”

  但是,無論是企業(yè)高速發(fā)展中,因場地不足面臨的“小換大”;還是將寫字樓作為投資手段,在面臨現(xiàn)金流不足情況下的樓盤折現(xiàn);又或者傳統(tǒng)公司辦公場地“大換小”,整體資源整合,企業(yè)需求趨緩。這些都將成為寫字樓市場未來的一種重要現(xiàn)象,在這樣的情況下流動性就變成公司必須面臨的問題。

  虹橋商務(wù)區(qū)未來數(shù)年的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)都將處于供過于求的狀態(tài),對于企業(yè)的總部選址來說將面臨尷尬。面對可以說是“巨量”的供給,寫字樓的出售就將面對一系列問題,時間成本、溝通成本也都將增加。相應(yīng)商辦未來價值的判斷也將受到更多的因素影響。

  在上海的部分金融公司也面臨同樣問題,在陸家嘴這樣“寸土寸金”的核心區(qū)域安營扎寨的金融公司,也面臨著相當高額的房租成本。如果選擇節(jié)約場地成本,與陸家嘴隔江相望的北外灘、東外灘就成了相當不錯的選擇。

  相比陸家嘴動輒十幾萬的價格,北外灘的寫字樓價格低了20%。而東外灘內(nèi)環(huán),以保利綠地廣場B4和高和云峰為例,價格更是低了30%-40%。對于急需整合資源節(jié)約成本,又集中依托于金融區(qū)位的公司,無疑具備相當大的吸引力。

  對于入滬企業(yè)既要“抄底”上海樓市,又需要為未來考慮,從區(qū)位、政策、流動性等多方面考慮。如此,才能在發(fā)展中保證“進退有度”,得到商業(yè)地產(chǎn)投資帶來的穩(wěn)定收益,同時保證企業(yè)的未來的發(fā)展有戰(zhàn)略縱深。


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