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租辦公室需要注意什么問題?

在準備租一間靠譜的寫字樓前,我們首先要盤點企業(yè)未來1-3年的人員計劃,從而確定是否擴租或者縮減,以及具體場地面積。

其次根據(jù)客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應來選擇理想中的地址,提升公司品牌和員工滿意度。

最后根據(jù)預算,明確租金可承受的最大范圍,如果預算允許,可以找一家房產(chǎn)代理公司,他會針對預算給出合理評估,幫忙分析未來房地產(chǎn)走向和業(yè)主心理,最大限度占據(jù)后續(xù)爭取權益的主動性。

當然,如果預算不允許,也可以先從網(wǎng)上找然后聯(lián)系業(yè)主。


一、地理位置

租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利,周邊有地鐵站或者公交站是關乎招聘成功率,員工留存率的重要因素。

如果靠近大的商圈或者辦公聚集區(qū),周邊有豐富便利的生活設施(便利店、餐館、醫(yī)療、商鋪等)就更能提高員工對公司的滿意度。

二、產(chǎn)權

租賃辦公室前務必明確房子的產(chǎn)權屬人,一般來說房地產(chǎn)權屬人應該就是出租方,如果不是則要讓出租方提供出正式的轉租證明。

三、戶型

戶型方正,浪費較少。方正的戶型利用率更高,不規(guī)則辦公室裝修成本會相對高一些。原因是施工難度大,造價高,對建材的損耗也會高些。室內(nèi)如果有較多的承重柱,也會對辦公室利用造成限制。

一般凈層高在2.8米左右即可,無論是采用吊頂還是裸頂?shù)脑O計都可以滿足,層高如果過低容易讓空間顯的局促壓抑。

四、采光

辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分,在辦公室租賃時首選自然光照面積比較大的場地,員工會更舒適的多。

五、物業(yè)服務及配套設施

觀察上下班高峰時期,等待的人數(shù)評估電梯是否夠用;仔細詢問新風和空調(diào)的運營時間,很多業(yè)主19:00以后就關閉空調(diào)和新風系統(tǒng),導致加班同事的體驗非常不好。

物業(yè)服務可以通過衛(wèi)生間整潔與否以及門禁的管理等細節(jié)考察。

六、停車位

一二線城市的寫字樓基本都會存在停車位緊張的情況,所以一般寫字樓都會對固定停車位數(shù)量進行限制,樓內(nèi)的各家公司可以申請幾個固定停車位以供公司老板及領導停車。

固定車位之外的車輛一般采用付費停車的方式。大部分車位需要找物業(yè)或管理處溝通,與業(yè)主關系不大。

七、用電增容量和費用

大部分企業(yè),尤其是科技化程度較高的企業(yè),都需要額外發(fā)電機。

8、房屋使用面積

辦公室租賃時一般都會有公攤,例如大廳、電梯等,具體可以直接咨詢業(yè)主房屋的使用面積,一般使用率高于70%都可以接受,當然公攤越小的戶型性價比越高。

9、免租期

辦公室租下來后需要裝修、散味、搬遷等,可以和業(yè)主商議一個“免租期”。一般毛坯的交樓標準是15-30天,而帶裝修的則是3-7天時間。租之前盡量去談,期限當然是越長越好,畢竟時間就是金錢。

10、續(xù)租租金漲幅限制

房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定,在租賃期限內(nèi),出租人不得擅自提高房租。

11、付款方式

行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三,租期超過一年,合同中需要明確租金會按年遞增的百分比。

12、條款權益

優(yōu)先擴租:指租約滿后,承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權。

轉租權:業(yè)主允許轉租,需要在合同中明確租金價格,比如說以同等價格轉租給第三方、

免還原條款:大部分租約都需要退租還原,但很多條款都沒有寫明還原的標準,有可能在后續(xù)交接的過程中引起糾紛。

提前解約權力:提前在合同中約定了提前解除合同的情況,或者是雙方在履行合同規(guī)定的過程中形成約定解除合同的新合同,那么在這兩種情況下,當發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時,出租人就可以提前解除合同。




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