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2020年的中國經濟經歷了近十年來最嚴峻的一次考驗，各項經濟指標在疫情期間都被打入谷底。不過，得益于全民抗擊疫情和復工復產方面的努力，中國經濟成功實現了先抑后揚的復蘇走勢。即便如此，由于疫情抑制了企業辦公需求的釋放，供需不平衡的問題在今年被進一步放大。機構數據顯示，今年一線城市寫字樓市場空置率、租金降幅均創近十年新高。

“2020年下半年以來，我們一線城市的寫字樓空置率基本上是在20%上下運行，創下10年來的新高。上海跟深圳甚至超過了25%的空置率。全國的寫字樓空置率接近30%，商業用房高達35%左右。”近日，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱在中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會上呼吁，構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。

從長遠來看，房地產作為中國經濟發展的壓艙石與穩定器，“房住不炒”仍是行業發展的主基調。在中央“十四五”規劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

寫字樓空置率創新高

年初暴發的新冠疫情，是房地產市場最大的“黑天鵝”事件。新冠疫情對整個社會經濟，包括房地產，尤其是商業地產這塊都是前所未有的嚴峻考驗。

“我們一邊忙著抗疫，一邊還要促進復工，所以在今年加速了整個商業地產行業的洗牌，也倒逼商業地產的轉型和升級。當前，商業辦公行業面臨的挑戰主要集中在連續多年的持續供應的高峰，推動空置率走高和租金水平的下調。”劉凱表示，根據他們的統計，中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上，也是商業地產，包括寫字樓、產業園主要的力量。

全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱

不過，相比去年前11個月的數據，大企業今年的銷售業績有了新的增長，但有專家表示，總的銷售規模僅限于“適當的增長”，這就意味著有些中小型企業的萎縮。

“我們有將近3萬個房地產企業，其中，前100名企業的銷售額占到市場總份額的四分之三，如果按照現在的規則繼續發展的話，集中度逐漸提高的趨勢依然在加劇過程當中。”清華大學房地產研究所所長、教授劉洪玉表示，中國指數研究院的報告數據顯示，規模越小的企業，它的增長速度逐漸呈負增長的趨勢。然而，從另外一個土地市場的角度來看，企業拿地的熱情非常高，排名靠前的房地產企業為了保持它的市場地位，為了有連續增長的空間則大規模的購置土地，所以，土地市場今年跟往年比也沒有太多遜色，甚至政府土地出讓收入還有增長，企業買地花的錢相比去年也有顯著的增加。

值得一提的是，我國城鎮化已經走過了發展最快的階段，如今，增速有所放緩。同時，房地產作為中國經濟發展的壓艙石與穩定器，“房住不炒”仍是行業發展的主基調。在中央“十四五”規劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

如此一來，供需不平衡的問題在2020年被進一步放大，空置率得以繼續走高并創新高。比如，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，“2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發布的對于年底空置率超過18%的預測，明年的空置率會繼續增加，我們的判斷應該是在25%左右。”

嚴區海預測，2021年，北京寫字樓空置率將達到頂點。

呼吁構建商業辦公保障體系

顯然，2020年房地產行業再次取得超預期發展，開發投資規模、銷售額等指標再創歷史新高，頭部房企銷售業績普遍超越去年，房地產市場集中度進一步提高。在這樣的大環境下，中央又提出要“逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，同時，“十四五”規劃建議提出我國經濟社會發展將以推動高質量發展為主題。

商業地產作為樓宇經濟、產業經濟鏈條上的重要一環，既面臨著挑戰，又充滿了機遇。

“新發展格局下，商業地產市場面臨著下行的壓力，但需求已呈現回暖趨勢。長期來看，商業地產仍有巨大的發展前景。隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，新商業、新辦公、新園區、新居住的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大的發展空間和投資價值。”全聯房地產商會秘書長趙正挺認為，新格局下房地產市場發展的宏觀環境、經濟環境、社會環境、國際環境、技術環境、政策環境均發生變化，在住房改善性需求廣泛、商業地產的資產管理和運營管理服務活動得到重視以及地產科技方興未艾等多重作用下，未來房地產行業高質量創新發展空間巨大，房地產企業面臨數字化、智能化轉型，科技成為行業價值增長的關鍵動力。

而針對中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上的情況，為了支持民營企業發展，解決民營企業的困難，進一步優化營商環境，劉凱則建議，呼吁構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。首先穩定商業辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業能夠通過自身的努力購買到辦公的場所。其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業、創業企業通過租賃市場租賃到自己滿意的經營和辦公場所。最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經營陷入困境的寫字樓產業園項目。經過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優先提供給符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。

據記者了解，此次疫情當中，確實有一些資金鏈斷裂或者現金流無法保證的中小微租戶，他們沒有辦法在抗風險過程中度過這一劫，但是，其中不乏有一些中小企業通過數字化、科技化智慧辦公和遠程辦公的方式解決了自身資產方面的問題，幫助他們在成本上得到了一些節約和控制。