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疫情之下，上海寫字樓市場表現(xiàn)備受關(guān)注。去年第四季度，上海寫字樓市場回暖超預(yù)期。多家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)測，今年上海寫字樓市場的租賃需求將繼續(xù)回升，同時(shí)租金可能下降。

新媒體行業(yè)需求活躍

在去年的寫字樓市場中，在線直播、新媒體等新興行業(yè)需求旺盛。金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)療醫(yī)藥等行業(yè)的需求量也十分亮眼。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，在寫字樓需求行業(yè)分布中，去年金融服務(wù)行業(yè)的租賃面積同比增加8個(gè)百分點(diǎn)；會(huì)計(jì)、律所等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)同比增加3個(gè)百分點(diǎn)；醫(yī)療醫(yī)藥機(jī)構(gòu)同比增加3個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，總部型企業(yè)、制造業(yè)租戶愿意選擇新興商務(wù)區(qū)，如黃浦江濱江地區(qū)；金融行業(yè)、科技新媒體、專業(yè)服務(wù)行業(yè)更青睞外灘、前灘、南外灘和北外灘等地。這些地方不同于陸家嘴、靜安寺等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，供應(yīng)充足、性價(jià)比高。

自用型需求成為主流

總體來看，上海寫字樓市場吸納量加速增長。去年第二季度，寫字樓吸納量為8.3萬平方米，第四季度已達(dá)到21.4萬平方米。

市場需求端主要有兩大特點(diǎn)：成本控制型的企業(yè)成為需求主力。在疫情和需求共同作用下，上海各區(qū)域?qū)懽謽羌娂娤抡{(diào)租金價(jià)格。不少國內(nèi)金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)業(yè)公司把握機(jī)會(huì)，從乙級寫字樓升級到甲級寫字樓。如前灘地區(qū)就吸收了大量成本控制和大面積租賃需求的企業(yè)。截至去年第四季度，浦東和浦西中央商務(wù)區(qū)空置率分別為13.3%、10.9%；浦東和浦西非中央商務(wù)區(qū)空置率分別為26.3%、31%。多家機(jī)構(gòu)表示，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場不斷成熟，疊加多元化補(bǔ)貼措施、靈活的招商策略，將進(jìn)一步助力多點(diǎn)化產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，提升租戶黏性。

在大宗交易市場，自用型需求成為主力。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，去年上海的大宗交易市場共有64筆交易。區(qū)別于過去以投資者為主導(dǎo)的模式，去年自用買家占據(jù)半壁江山，累計(jì)購置27幢總部寫字樓，在總交易金額中占比達(dá)61%。

新一輪擴(kuò)張需求啟動(dòng)

今年上海寫字樓市場將有哪些新變化？“2021年，受項(xiàng)目延期入市影響，上海寫字樓市場計(jì)劃入市近140萬平方米。上海進(jìn)一步對外開放釋放政策紅利，金融等高端服務(wù)業(yè)的辦公需求將繼續(xù)擴(kuò)大。實(shí)際上，新一輪新設(shè)和擴(kuò)張類的辦公需求已啟動(dòng)。”世邦魏理仕相關(guān)負(fù)責(zé)人張?jiān)秸f。

在疫情中獲得快速發(fā)展的企業(yè)同樣帶來需求。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級董事黃臻說，疫情下，企業(yè)對成本繼續(xù)保持敏感，加上寫字樓供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)今年租金繼續(xù)下降。在疫情中獲得機(jī)遇的企業(yè)，將進(jìn)一步推動(dòng)租賃復(fù)蘇。