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從寫字樓租金,看中國城市的排名

如果說房價反映的是一座城市未來的估值,那么寫字樓租賃則反映的是一座城市當下的價值,特別是高端服務業的發展水平。

近日,JLL(仲量聯行)公布了2020年第三季度,我國一線城市和重點二線城市寫字樓的租金排名如下:

數據顯示,香港以864元/m2/月的平均租金,遙遙領先,相當于北京的2.3倍、上海的3倍,深圳的4倍、臺北的4.3倍、廣州5倍,這六座城市是我國高端服務業和樓宇經濟最發達的城市。

從寫字樓租金看城市排名

從甲級寫字樓租金來看,中國主要城市的樓宇經濟可以分為三檔:

香港、北京、上海、深圳為第一檔,租金全部超過200/m2/月。

臺北、廣州、杭州、南京為第二檔,租金處在100元-200m2/月元之間。

武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽為第三檔,租金處在50-100元m2/月之間。

具體來看的話,受疫情和經濟低迷的影響,中國香港寫字樓租賃市場停滯不前,三季度吸納量為-73491平方米。盡管月租金仍然居首,但相比自身一直在下跌,同比去年下跌了23.8%。中環的租賃市場更是低迷,新成交量環比下降了14.4%,部分租戶已搬離中環。

中國臺北則受供給有限的影響,寫字樓租金水平比較穩定,三季度月租金為197元/m2,同比增長了1.2個百分點。

在中國內地,北京仍是寫字樓租金最高的城市,月租金高達373元/m2,折算成日租金約為12.43元/m2,是全國各大城市中,日租金唯一超過10元/m2的,穩坐內地“商務第一城”的寶座。

上海、深圳、廣州繼續分列內地第二至第四位,其中滬深月租金都超過了200元/m2。從租金變動幅度來看,廣州同比增速為-5.6%,跌幅在一線城市中最小。

與廣州同樣躋身“百元級”的還有杭州和南京,二者GDP總量雖然低于中西部武漢、成都,但寫字樓租金明顯高于后者,說明杭州、南京的高端產業發展水平更好。

緊隨其后的是武漢、西安、成都、青島、重慶、沈陽,每平米月租金在65-97元。

整體來看,一線城市租金下跌幅度均在變小,部分項目甚至出現了租金上調的行情。

廣州在三季度表現亮眼,甲級寫字樓環比微升了0.4個百分點。特別是珠江新城片區,出現了租金回升的行情。

深圳甲級寫字樓租金跌幅也在收窄,三季度環比跌幅為1.1%。業主大幅下調租金的現象也明顯減少,甚至有部分甲級寫字樓還提高了租金。

北京寫字樓市場租金環比下滑1.2%,同比下跌7.1%。不過,經過幾個季度的租金調整后,許多項目出租率逐漸穩定,租金下滑速度有所放緩。

最大金主來自金融、科技和國企

本季度,越來越多的企業重啟了寫字樓的租賃計劃,整體復蘇跡象明顯。據JLL數據,全國超九成城市錄得凈吸納量正值,空置率普遍回落。

其中,一線城市和重點二線城市寫字樓凈吸納量達到84.1萬平,比前兩個季度的總量(48.9萬平)還要高出35.2萬平。

有意思的是,幾乎每座一線城市的主力租戶,都來自金融和科技等新興行業,或者大型國企。可見在經濟較低迷的當下,這些行業抗壓能力比較強,大型國企更是“不差錢”。

廣州在本季度有兩座甲級寫字樓入市,分別是唯品會總部大廈、阿里中心,兩個項目都在琶洲,且都是總部辦公樓,業主自用比例近九成。此外,金融企業和國企對寫字樓的購置需求大增,最青睞琶洲和珠江新城的在建項目。

在深圳,國企等自用型買家購置寫字樓的需求在上升。

北京租賃需求仍以內資企業為主。其中,大健康行業的辦公需求占比首次突破14%,相較于上個季度增長了5 倍,成為三季度北京第三大租賃需求來源。

上海內資證券公司和律所繼續活躍,來自科技新媒體和醫藥行業的租賃需求持續增長。

大量企業從CBD遷至新興片區

可以看到,出于租金、政策等方面的考慮,租戶越來越青睞城市的城市新興商務區。三季度,租戶從市中心搬遷至新興片區的案例越來越多。

在南京,多家律所和會計事務所新設立或搬遷到河西板塊,提升了寫字樓租賃市場的活躍度。

在西安和沈陽,專業服務業租賃需求旺盛,其中西安的服務業在高新南片區新租交易中做出了近25%的貢獻。

在重慶,猿輔導、作業幫、掌門一對一等業內頭部企業積極擴張,貢獻了上萬平方米的租賃需求。西安本季度的大面積成交也主要來源于線上教育行業。

在上海,三季度非中央區吸納了全市96%的寫字樓租賃需求。在北京麗澤區域,由于租金比其他核心商圈便宜近半,吸引了多家企業搬遷入駐。

上海為了留住考慮搬遷到非中央商務區的租戶,中央商務區的業主在續約條件上采取了更加靈活的措施。



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