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戴德梁行:新經(jīng)濟(jì) 新商圈 新科技-京滬寫字樓市場未來可期

中國寫字樓市場蓬勃發(fā)展,截至2018年10月,中國甲級寫字樓存量為6100萬平方米。過去十年,年平均供應(yīng)量約為500萬平方米,未來5年,預(yù)計(jì)年平均供應(yīng)量670萬平方米。

2018年北京寫字樓市場,整體呈強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢。CBD核心區(qū)(中服地塊)的延遲入市以及高科技和聯(lián)合辦公行業(yè)的迅猛發(fā)展,為市場注入巨大潛力。

2018年上海寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展,整體呈去核心化趨勢,其中科技企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)發(fā)展迅速。

未來,金融、互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、醫(yī)療健康和聯(lián)合辦公行業(yè)對中國寫字樓需求起到推動作用。人工智能等科技的應(yīng)用對寫字樓行業(yè)產(chǎn)生影響。

2019年1月9日,北京——戴德梁行中國區(qū)大企業(yè)服務(wù)平臺執(zhí)行董事嚴(yán)區(qū)海出席中國商務(wù)寫字樓行業(yè)互聯(lián)大會,在2018年度北京寫字樓市場十大成交案例評選中,戴德梁行獨(dú)占四席。嚴(yán)區(qū)海在會上做出關(guān)于中國寫字樓市場和智能科技對寫字樓行業(yè)影響的精彩發(fā)言,他指出:“十年以來,中國寫字樓市場發(fā)展迅猛,未來將呈現(xiàn)強(qiáng)勁的建設(shè)熱潮。2018年中國一線城市寫字樓市場未來可期。”

中國的寫字樓市場蓬勃發(fā)展,一二線城市存在較大差異。戴德梁行表示,2008年中國甲級寫字樓存量達(dá)1000萬平方米,截至2018年10月,中國甲級寫字樓存量達(dá)6100萬平方米,過去十年,年平均供應(yīng)量約為500萬平方米。未來5年預(yù)計(jì)供應(yīng)達(dá)3300萬平方米,年平均供應(yīng)量670萬平方米。從租金水平看,中國一線城市的平均租金為309元/平方米/月,是二線城市的近3倍。

2018年北京寫字樓市場,整體呈強(qiáng)勁發(fā)展態(tài)勢。CBD核心區(qū)(中服地塊)的延遲入市以及高科技和聯(lián)合辦公行業(yè)的迅猛發(fā)展,為市場注入巨大潛力。截至2018年第四季度,北京寫字樓存量1917萬平方米,其中甲級寫字樓1058萬平方米。2018年北京市寫字樓市場簡訊如下:

北京市各商圈:

-中央商務(wù)區(qū)

中央商務(wù)區(qū)為甲級寫字樓存量最大的商圈,占比總量29.2%。其中的CBD核心區(qū),由于規(guī)劃和基礎(chǔ)建設(shè)等原因,項(xiàng)目入市時間延后,預(yù)計(jì)包括北京最高地標(biāo)-中國尊等第一批竣工的五幢寫字樓將在2019年竣工交付使用。

-北部主要商圈

科技創(chuàng)新中心的規(guī)劃定位促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京的聚集。位于中心城區(qū)北部的中關(guān)村、望京-酒仙橋和上地商圈為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的主要聚集地?;ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)的擴(kuò)張,為寫字樓市場注入強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

-通州運(yùn)河核心區(qū)

2018年底,北京市政府正式搬遷至通州。通州運(yùn)河核心區(qū)的寫字樓總建筑面積達(dá)160萬平方米,其中出售面積達(dá)60%,出租面積達(dá)35%,該區(qū)域政府產(chǎn)業(yè)定位為財(cái)富管理、科技金融、高端服務(wù)等。

-麗澤金融商務(wù)區(qū)

麗澤金融商務(wù)區(qū)為金融街、CBD之后北京市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展另一聚集地,北京大興國際機(jī)場將在此設(shè)置城市航站樓。目前基礎(chǔ)設(shè)施處于建設(shè)階段,寫字樓總建筑面積達(dá)200萬平方米,預(yù)計(jì)未來兩年供應(yīng)量達(dá)130萬平方米。

北京市場成交:

2018年高科技行業(yè)占市場總成交面積最大,占比35%。聯(lián)合辦公全年成交面積增長迅猛,占市場總成交17%。

2018年上海寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展,整體呈去核心化趨勢,其中科技企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)發(fā)展迅速。戴德梁行指出,截至2018年第四季度,上海甲級寫字樓存量1149萬平方米。2019-2022年甲級供應(yīng)量571萬平方米,其中非核心商圈410萬平方米,占比71%,呈現(xiàn)去核心化趨勢。2018年9月世界人工智能大會在上海的召開,促進(jìn)了科技行業(yè)在上海的發(fā)展。從2018年市場成交看,上海內(nèi)資企業(yè)崛起,全年內(nèi)資租賃成交面積占比69%。

未來,金融、互聯(lián)網(wǎng)、制造業(yè)、醫(yī)療健康和聯(lián)合辦公行業(yè)對中國寫字樓需求起到推動作用?;ヂ?lián)網(wǎng)行業(yè)在中國具備廣闊的業(yè)務(wù)空間和發(fā)展?jié)摿?。另外,根?jù)聯(lián)合國數(shù)據(jù)預(yù)測,到2030年中國65歲及以上人口將達(dá)到2億4590萬,老年人口的增長將會推動對醫(yī)藥產(chǎn)品和服務(wù)的需求,未來這類行業(yè)有望成為寫字樓市場需求的另一大來源。此外,聯(lián)合辦公行業(yè)在寫字樓租賃市場快速增長,靈活的租賃方案以及對入住企業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營維護(hù)成本的降低,使其具備發(fā)展?jié)摿Α?/span>

人工智能等科技的應(yīng)用對寫字樓行業(yè)的未來將產(chǎn)生持續(xù)性的影響:第一,我們的辦公模式將會發(fā)生革命性的改變;第二,辦公樓服務(wù)的多個方面可能會被人工智能取代。人工智能是研究開發(fā)用以模擬人的智能的技術(shù),5G技術(shù)的產(chǎn)生,為人工智能以及城市物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展進(jìn)一步提供了應(yīng)用基礎(chǔ)。高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為寫字樓行業(yè)注入新的活力。智能化的停車管理系統(tǒng),樓宇通勤系統(tǒng),企業(yè)門禁系統(tǒng),個性化辦公資源分配以及設(shè)備維護(hù),為寫字樓的數(shù)據(jù)管理,能源優(yōu)化以及物業(yè)運(yùn)營提供了有力的支持。


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