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上海影響辦公樓租賃的具體因素分析

上海影響辦公樓租賃的具體因素分析

1.地段和品質(zhì)因素

.地段位置以及寫字樓的整體品質(zhì)是決定寫字樓的租賃需求和租金價格的首要因素。上海市超過70%

的甲級寫字樓都集中在以南京西路商務區(qū),陸家嘴商務區(qū)扥飯館六大中心商務區(qū)。與周邊區(qū)域相比

,這些核心商務區(qū)的租金水平和出租率都明顯要高。需要強調(diào)的是,地段包含的要素很復雜,包括

了商業(yè)氛圍,業(yè)態(tài)等項固定因素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例,它們處于南京西路商務

區(qū),按說地理位置優(yōu)勢明顯,但是之前也曾面臨著較多制約因素---該地段周有較多老式里弄,道路

普通較窄,而且北京東路是有名的"汽配一條街",沿街遍布五金商鋪,影響了物業(yè)的商務價值。隨著

北京路整體定位的調(diào)整,這些制約因才逐漸消除。寫字樓的品質(zhì)包含很多因素,最主要的是大廈的

整體外觀和知名度等等。在這些方面,新建的寫字樓,尤其是現(xiàn)在的寫字樓具備一定的優(yōu)勢。

2.物業(yè)服務水平

上海寫字樓租賃對物業(yè)服務水平的重視度越來越高,并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現(xiàn)

就是,越來閱讀的寫字樓正在與第一太平戴維斯,世邦魏理仕等國外知名物業(yè)公司合作,提升寫字

樓的物業(yè)管理水平。其中不乏一些建造年代較早的寫字樓,如恒基,百騰等。在提升物業(yè)服務水平

方面,這些國外物業(yè)管理公司有很多方面值得我們學習,尤其是它們都非常注重從細節(jié)入手。例如

:許多早期寫字樓都存在電梯數(shù)量過少,高峰時期擁堵嚴重的情況。國外物業(yè)常會采取與樓內(nèi)企業(yè)

溝通協(xié)商,分段上下班的策略,錯峰的效果非常明顯。

3.整體布局

整體布局包括了建筑的結(jié)構(gòu)性布局以及也太的布局,這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的

影響。建筑的結(jié)構(gòu)性布局大體都在建設之初定型,后期調(diào)整空間較小,成本較高。但在業(yè)態(tài)布局方

面,合理的布局調(diào)整確實能夠使寫字樓的整體商務服務水平有較大提升。近些年建成的寫字樓,都

是集商場,餐飲,辦公于一體的綜合性物業(yè),很多甚至設置專門的商務中心,提供飛機票代辦,取

款,場會,企業(yè)工商注冊登記代理等商務服務。許多早期的寫字樓也因此加快了業(yè)態(tài)調(diào)整的步伐。

4.辦公環(huán)境與硬件設施

我們發(fā)現(xiàn),對各高檔的寫字樓的租戶來說,在包括中央空調(diào),水暖,通信在內(nèi)的各寫字樓內(nèi)部設施

的水平,雖各有差異,但整體感覺并不明顯。從實際情況來看,雖然某些建造年代較早的寫字樓的

硬件設施的確存在諸如電梯數(shù)量過少的問題,但這種情況是普遍存在的,并沒有對這些寫字樓的租

造成明顯的影響。


拓展閱讀:上海辦公樓租賃




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