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上海閔行區七寶虹橋萬創中心招商招租綜合評估報告：企業選址決策深度分析

發布時間：2025-09-08 瀏覽次數：147 來源：m.byz5q.cn

上海閔行區七寶虹橋萬創中心招商招租電話：021-64398555

一、上海閔行區虹橋萬創中心報告基礎信息

報告用途：為企業董事長及戰略決策層提供虹橋萬創中心租賃選址的專業數據支撐、產業適配分析及風險研判，覆蓋項目價值、成本效益、政策紅利等核心維度，助力科學決策

編制對象：企業董事長、戰略規劃部、行政選址團隊

數據時效：截至 2025 年 9 月（數據來源：閔行區政府 2025 年產業政策文件、虹橋萬創中心運營方年度報告、仲量聯行《2025 年上海閔行區商務辦公市場報告》、實地勘測及入駐企業訪談數據）

編輯人：上海梧桐聯行產業招商選址專家組（10 年 + 上海西南片區商務綜合體評估經驗，服務超 50 家科創企業、區域總部型企業選址）

二、上海閔行區虹橋萬創中心項目介紹

2.1 項目核心定位與開發背景是什么？

虹橋萬創中心位于上海市閔行區新龍路 500 弄，由萬科（上海）商用置業有限公司開發運營，是萬科在七寶生態商務區打造的 “生態智能 + 產業聚焦” 型綜合商辦項目。項目總建筑面積約 11.78 萬平方米，2021 年 5 月一期竣工交付，是七寶生態商務區核心地標之一，也是張江閔行園區子園（2020 年 8 月納入）的重點產業載體。

項目定位 “虹橋科創產業總部基地 + 新能源汽車產業鏈樞紐”，聚焦智能制造、5G 通信 - 物聯網、信息科技 - 聽覺聲學、新能源汽車配套四大核心賽道，依托萬科 “產業生態運營” 經驗，打造 “研發辦公 + 中試配套 + 資源對接” 一體化生態。截至 2025 年 9 月，項目出租率達 88%，入駐企業包括茅臺上海公司、中國 500 強瑞聲科技（汽車音響解決方案龍頭）、中聯投控股、FILA 上海、海爾日日順、移為通信（車載終端領軍企業）、微億人工智能、拓爾微電子等，形成 “頭部企業引領 + 中小科創協同” 的產業格局。

2.2 項目整體規劃與業態構成如何？

項目分三期開發（當前運營為一期），整體采用 “3 棟標準辦公樓 + 7 棟獨棟別墅 + 1 棟商業裙樓” 布局，業態功能聚焦產業需求：

辦公業態：3 棟 11 層標準辦公樓（T1、T2、T3），均為萬科自持物業，對外出租面積約 5.9 萬平方米；7 棟獨棟別墅已全部售罄，主要為企業定制總部。標準層面積 T1 棟 2588.05㎡、T2 棟 2494.02㎡、T3 棟 3114.60㎡，支持整層、半層或模塊化分割，適配不同規模企業；

商業配套業態：1-2 層商業裙樓（建筑面積約 4900 平方米），引入 Manner 咖啡、逸刻便利店、員工食堂、健身空間、私宴廳等，滿足企業日常消費與輕商務接待；

產業配套業態：辦公樓預留中試空間（樓面荷載 2.5-3.0kN/㎡），配備共享會議中心（含 200 人報告廳、多規格會議室），滿足科創企業研發與商務需求。

三、上海閔行區虹橋萬創中心區位介紹

3.1 區位戰略價值體現在哪些方面？

項目地處七寶生態商務區核心，屬于上海市 25 個現代服務業集聚區之一，同時是虹橋國際開放樞紐 “西南延伸帶” 關鍵節點，戰略價值突出：

樞紐輻射優勢：距虹橋綜合交通樞紐（虹橋機場 T2、虹橋火車站）僅 4 公里，駕車 15 分鐘可達，既享虹橋 “大會展、大交通、大商務” 紅利，又規避核心區擁堵（早晚高峰平均延誤比虹橋天地低 25%）；

產業政策紅利：七寶生態商務區 2020 年納入 “張江閔行園區子園”，入駐企業可疊加享受張江科創政策（如研發補貼、人才支持），2024 年園區內企業平均獲政策支持金額超 22 萬元；

區域經濟基礎：七寶鎮 2024 年 GDP 達 386 億元（占閔行區總量 12.3%），其中現代服務業營收占比 68%，智能制造、數字經濟相關企業營收同比增長 25%，商務需求與產業氛圍成熟。

3.2 區域發展潛力如何？

根據《閔行區 2025-2030 年城市總體規劃》，七寶鎮將按 “一核（商旅文融合發展核）、一帶（長三角總部經濟產業帶）、一區（智慧生活商貿區） ” 布局，重點推進三大工程：

七寶生態商務區 “擴容工程”：規劃新增商務辦公面積 25 萬平方米，重點引入 “研發 + 總部” 型企業，預計 2026 年完成核心區改造；

新能源汽車產業鏈 “補鏈工程”：依托瑞聲科技、移為通信等企業，規劃建設 “七寶新能源汽車電子產業園”，預計 2027 年集聚產業鏈企業 50 家，營收突破 100 億元；

交通 “升級工程”：機場聯絡線（在建）預計 2026 年通車，屆時從項目周邊站點出發，30 分鐘可達虹橋、浦東兩大機場，進一步提升跨區通勤效率。

四、上海閔行區虹橋萬創中心區域產業分析定位

4.1 閔行區及七寶鎮產業規劃是什么？

閔行區 2025 年產業規劃聚焦 “3+2” 體系（不涉及稅收掛鉤優惠），核心方向：

三大主導產業：數字經濟（2024 年營收 920 億元，同比增長 28%）、高端裝備制造（2024 年營收 1150 億元）、生物醫藥（2024 年營收 480 億元，同比增長 32%）；

兩大特色賽道：新能源汽車電子（依托七寶、莘莊板塊）、跨境數字貿易（依托虹橋數字貿易港）；

七寶鎮作為閔行區 “西部產業核心”，產業定位聚焦 “智能制造 + 總部經濟”：

重點培育新能源汽車電子、5G 通信、人工智能三大細分領域，2024 年三大領域營收占全鎮工業總營收 45%；

打造 “七寶科創走廊”，串聯虹橋萬創中心、漕河涇七寶園區、閔行生物醫藥產業園，形成 “研發 - 轉化 - 產業化” 閉環，2024 年走廊內高新技術企業達 126 家。

4.2 項目與區域產業適配性如何？

虹橋萬創中心的產業定位與區域規劃高度契合，適配性體現在三方面：

賽道精準匹配：聚焦的新能源汽車電子、5G 通信等賽道，與七寶鎮 “補鏈工程” 直接呼應，2024 年園區內 1.6 萬平方米空間集聚新能源汽車產業鏈企業，包括瑞聲科技（汽車音響）、到每家（充電設備服務）、汽車芯片模組企業，形成局部產業集群；

政策疊加適配：作為張江閔行子園載體，入駐科創企業可優先申報張江 “研發補貼”“人才公寓” 政策，2024 年園區內 13 家高新技術企業平均獲補貼 18 萬元，高于閔行區平均水平（15 萬元）；

空間需求適配：標準層 2000-3000㎡空間、中試預留荷載，滿足區域總部 “辦公 + 團隊管理”、科創企業 “研發 + 小批量中試” 需求，2024 年入駐企業中 80% 表示空間適配度 “高于預期”。

五、上海閔行區虹橋萬創中心產業聚集情況

5.1 周邊 3 公里內產業集群有哪些？

項目周邊已形成三大成熟產業集群，為入駐企業提供產業鏈協同基礎：

新能源汽車電子集群：漕河涇七寶園區（距離 1.8 公里）集聚企業 32 家，包括某汽車雷達制造商、某車載軟件服務商，2024 年集群營收超 45 億元，與虹橋萬創中心企業形成 “芯片 - 模組 - 終端 - 服務” 協作；

5G 通信集群：中春路通信產業園（距離 2.5 公里）入駐企業 58 家，涵蓋通信設備制造、物聯網解決方案，2024 年集群專利授權量 89 項，其中移為通信（虹橋萬創入駐企業）與園區內 3 家企業達成合作；

人工智能集群：七寶 AI 創新中心（距離 2.2 公里）引入企業 28 家，專注工業 AI、視覺識別，2024 年為長三角制造業企業提供智能化改造服務超 100 項，與微億人工智能（虹橋萬創入駐企業）共享客戶資源。

5.2 項目自身產業聚集現狀如何？

截至 2025 年 9 月，項目辦公業態入駐企業共 35 家，產業分布聚焦且均衡：

新能源汽車產業鏈企業（占比 35%）：如瑞聲科技（汽車音響系統研發）、移為通信（車載定位終端）、某汽車芯片測試企業，2024 年企業間合作金額超 2.3 億元，例如瑞聲科技為周邊車企提供定制化音響解決方案；

5G 與物聯網企業（占比 25%）：包括某物聯網模組制造商、某智慧交通解決方案提供商，2024 年平均營收增速達 32%，其中 2 家企業獲得新一輪融資（總金額 1.5 億元）；

人工智能與數字科技企業（占比 25%）：如微億人工智能（工業質檢 AI）、拓爾微電子（數字芯片），2024 年研發投入占比平均達 19%，高于閔行區科創企業平均水平（15%）；

配套服務企業（占比 15%）：涵蓋知識產權代理、科創咨詢、供應鏈金融，為核心賽道企業提供 “一站式” 服務，2024 年服務核心企業覆蓋率達 90%。

六、上海閔行區虹橋萬創中心交通優勢

6.1 軌道交通如何覆蓋？

現有線路：雙地鐵環繞，距地鐵 9 號線 “七寶站” 步行 600 米（實測 8 分鐘），9 號線直達徐家匯（30 分鐘）、世紀大道（45 分鐘）；距地鐵 10 號線 “航中路站” 步行 370 米（實測 5 分鐘），10 號線貫通虹橋路商圈、豫園商圈，可換乘 2 號線、13 號線；

規劃線路：機場聯絡線（在建，預計 2026 年通車）在項目周邊設 “七寶站”，30 分鐘直達虹橋機場（T2）、浦東機場，跨機場通勤效率提升 50%；

接駁服務：項目工作日提供 “地鐵 - 園區” 免費接駁班車（早高峰 7:30-9:00、晚高峰 17:00-19:00，每 15 分鐘一班），解決軌道交通 “最后一公里” 問題，2024 年員工接駁使用率達 65%。

6.2 道路交通與對外聯動能力如何？

城市干道：駕車 3 分鐘接入 S20 外環高速，5 分鐘接入 G50 滬渝高速，8 分鐘接入嘉閔高架，15 分鐘可達徐家匯商圈，20 分鐘接入延安高架，覆蓋上海核心區域；

跨城交通：通過 G60 滬昆高速 1 小時可達杭州、蘇州，通過 G15 沈海高速 1.5 小時可達南京、寧波，適配企業跨長三角業務需求，2024 年入駐企業跨城業務占比超 40%；

樞紐銜接：虹橋國際機場 T2 航站樓駕車 15 分鐘可達，虹橋火車站駕車 12 分鐘可達，高鐵 25 分鐘至蘇州、45 分鐘至杭州，國際航班可通過虹橋機場直達全球 120 個城市，商務出行便捷度高。

七、上海閔行區虹橋萬創中心項目參數

7.1 核心建筑與硬件參數是什么？

總建筑面積：約 11.78 萬平方米（辦公面積 8 萬平方米，商業配套 4900 平方米，地下車庫及配套 3.29 萬平方米）；

辦公塔樓參數：T1/T2/T3 棟均為地上 9 層、地下 2 層（名義樓層 1-10 層，辦公區 2-10 層），層高 4.5 米（凈高 3.0 米），樓面荷載辦公區 2.5kN/㎡（適配常規辦公）、局部 3.0kN/㎡（適配小型中試設備）；

電梯配置：T1 棟 4 部客梯（三菱，載重 1350KG，速度 2.0m/s）+2 部貨梯；T2 棟 4 部客梯 + 1 部貨梯 + 1 部消防電梯；T3 棟 7 部客梯 + 2 部貨梯（兼消防），另配 6 部轉換電梯，高峰候梯時間≤35 秒（低于閔行區同類項目平均 40 秒）；

車位配置：地下 2 層停車場，共 680 個車位（含 80 個新能源充電樁車位），車位配比 1 個 / 173 平方米；機械車位月租 500 元 / 個，平面車位月租 800-1000 元 / 個；

綠色認證：2022 年獲 “LEED 金級認證”“中國綠色建筑三星標識”，采用磚紅色陶板外立面（隔熱系數≤1.8）、光伏屋頂（年發電量 10 萬度）、雨水回收系統（年回收量 2000 立方米），公共區域能耗比傳統綜合體低 22%。

7.2 空調系統具體配置是什么？

項目采用VAV 中央空調系統（品牌：約克），兼顧節能與企業彈性需求：

運行時段：辦公區域常規運行時間為周一至周五 9:00-18:00、周六 10:00-17:00；加班時段（18:00 后）可向物業申請獨立開啟，需提前 2 小時預約；

溫控與凈化：夏季溫度控制 24-26℃、冬季 20-22℃，系統配備電子空氣過濾裝置，PM2.5 過濾效率≥95%，室內空氣質量常年達 “優” 級；

費用標準：常規時段空調費用包含在物業費內；加班時段按實際使用面積計量，費用 1.2 元 / 平方米 / 天，2024 年入駐企業平均月加班空調支出約 3200 元（按 500㎡辦公面積計算），低于周邊競品 15%。

八、上海閔行區虹橋萬創中心周邊競品對比分析（閔行區七寶 - 虹橋南片區）

選取上海萬象企業中心、融信上坤中心兩個同區域典型項目，從定位、成本、硬件等維度客觀對比：

8.1 競品 1：上海萬象企業中心（七寶生態商務區，新鎮路 1000 號）

基礎信息：總建面約 15 萬平方米，2020 年竣工，由華潤集團開發，定位 “高端總部辦公 + 商業綜合體”，2025 年出租率 85%，租金 3.8-4.5 元 / 平方米 / 天；

優勢：華潤品牌背書強，商業配套成熟（含萬象城購物中心），距地鐵 9 號線七寶站步行 3 分鐘，軌道交通更便捷；

劣勢：產業聚焦度低（入駐企業涵蓋貿易、咨詢、建筑，無明確賽道），得房率 68%（低于虹橋萬創中心 4-6 個百分點），物業費 32 元 / 平方米 / 月（高于虹橋萬創中心 19%）；

差異化對比：虹橋萬創中心在 “產業協同 + 成本效益” 更優，適合科創及產業鏈企業；萬象企業中心適合注重商業配套、無產業協同需求的純總部企業。

8.2 競品 2：融信上坤中心（七寶鎮，七莘路 1366 號）

基礎信息：總建面約 12 萬平方米，2021 年竣工，定位 “中小科創企業孵化器”，2025 年出租率 90%，租金 3.0-3.6 元 / 平方米 / 天；

優勢：租金門檻低（最小租賃單元 50㎡），配備小型共享實驗室，適合初創團隊；園區活動豐富（每月 2-3 場科創沙龍），企業交流氛圍濃；

劣勢：標準層面積僅 1200㎡（無法滿足整層 2000㎡的總部需求），硬件配置一般（電梯速度 1.75m/s），距虹橋樞紐較遠（駕車 20 分鐘），跨城通勤效率低；

差異化對比：虹橋萬創中心在 “空間規模 + 樞紐銜接 + 硬件品質” 更優，適合成長期科創企業及區域總部；融信上坤中心適合 50 人以下的初創科創團隊。

九、上海閔行區虹橋萬創中心項目競爭核心優勢

基于項目屬性與競品對比，核心優勢以數據支撐，客觀中立：

產業生態稀缺性：七寶片區少有的 “新能源汽車 + 5G+AI” 垂直產業鏈載體，1.6 萬平方米新能源汽車產業鏈集群已形成協同，2024 年企業間合作金額超 2.3 億元，這一優勢是萬象企業中心（產業分散）、融信上坤中心（初創為主）無法替代；

成本效益優勢：整層租金 3.3 元 / 平方米 / 天，低于萬象企業中心（3.8-4.5 元）13%-27%，2000㎡整層年租金比萬象企業中心節省 36-72 萬元；得房率 72%-76%，高于競品 4-8 個百分點，實際使用成本進一步降低；

政策疊加優勢：作為張江閔行子園載體，入駐企業可疊加享受張江 + 閔行雙重政策，2024 年園區企業平均獲補貼 22 萬元，高于融信上坤中心（15 萬元）；萬科配備專職政策顧問，協助企業申報，獲批周期比行業平均縮短 20%；

開發商品質保障：萬科開發運營，物業為萬科物業（2024 年滿意度評分 92 分），設施故障響應時間≤1 小時，維修完成率 100%，高于區域平均水平（響應時間 2.5 小時）；LEED 金級 + 綠色三星雙認證，辦公環境舒適度優于競品；

交通平衡優勢：距虹橋樞紐 4 公里，既規避核心區擁堵，又享樞紐輻射，2024 年入駐企業商務出行平均時間比萬象企業中心（近核心區）節省 15%，比融信上坤中心（遠樞紐）節省 25%。

十、上海閔行區虹橋萬創中心商業配套介紹

10.1 內部配套（專屬產業服務）

商務配套：T2 棟 3 層設共享會議中心，含 1 個 200 人報告廳（配高清 LED 屏、同聲傳譯設備）、3 個 50 人中型會議室、4 個 10 人小型會議室，企業每月免費使用 4 小時，超出部分按 8 折收費（200 人報告廳原價 1.2 萬元 / 半天，折后 9600 元）；

生活配套：商業裙樓 1 層設員工食堂（可容納 300 人同時用餐，人均 25-35 元，提供定制團餐服務）、24 小時逸刻便利店、Manner 咖啡（企業員工享 8 折）；2 層設健身中心（配備跑步機、力量器械，月卡 300 元 / 人，企業團購價 200 元 / 人）、私宴廳（可容納 20 人，適合小型商務宴請，800 元 / 小時）；

企業服務：T1 棟 1 層設 “萬科產業服務中心”，提供工商注冊、政策申報咨詢、知識產權代理、融資對接服務，2024 年協助 18 家企業完成政策申報，6 家企業獲得融資（總金額 1.8 億元）。

10.2 外部配套（3 公里內）

商業購物：七寶萬科廣場（800 米，含大型超市、品牌零售、親子業態）、七寶寶龍城（1.2 公里，含高端餐飲、影院）、匯寶購物廣場（1.5 公里），滿足員工日常消費與商務接待；

酒店商務：上海寶龍艾美酒店（1.0 公里，五星級，企業協議價低于市場價 15%）、上海大華虹橋假日酒店（1.8 公里，四星級），適配不同層級接待需求；

醫療健康：上海市閔行區中心醫院（1.5 公里，三級乙等）、上海中醫藥大學附屬岳陽中西醫結合醫院閔行分院（2.0 公里，三級甲等），可提供企業員工體檢、綠色就診通道；

教育資源：閔行區七寶外國語小學（1.2 公里）、七寶中學（1.8 公里，市重點）、上海外國語大學西外外國語學校（2.5 公里，國際學校），解決員工子女入學需求。

十一、上海閔行區虹橋萬創中心區域產業優惠扶持政策

政策均來自《張江閔行園區科創企業扶持辦法（2025 版）》《閔行區 2025 年產業高質量發展政策》：

研發創新補貼：對新能源汽車電子、5G、AI 領域研發項目，按實際投入 20% 給予補貼，單個項目上限 200 萬元（如企業投入 1000 萬元研發車載芯片，可獲 200 萬元補貼）；購買研發設備的，按設備金額 15% 補貼，單個企業上限 100 萬元；

科創載體獎勵：認定為 “閔行區重點科創企業”（年研發投入超 500 萬元）的，一次性獎勵 20 萬元；連續 2 年研發投入增長超 25% 的，額外獎勵 15 萬元；獲批高新技術企業的，一次性獎勵 10 萬元；

人才保障補貼：“張江人才”“閔行杰出人才” 可申請人才公寓租金補貼（最高 5000 元 / 月，期限 3 年）；子女入學可優先對接七寶外國語小學、上海外國語大學西外外國語學校；外籍人才可享受 “15 天快速簽證” 服務；

綠色辦公支持：企業實施辦公區節能改造（如安裝光伏設備、更換節能空調），按改造投入 30% 補貼，單個企業上限 80 萬元；獲評 “上海市綠色工廠” 的，一次性獎勵 30 萬元；

金融支持：張江閔行園區產業基金（總規模 50 億元）優先投資項目內企業，單個項目投資上限 3000 萬元；企業獲得銀行科創貸款的，按貸款基準利率 40% 貼息，年貼息上限 80 萬元；

產業對接支持：免費參與 “閔行區產業鏈對接會”（每年 4 次），優先推薦入駐企業對接上汽、特斯拉等車企供應鏈；參加國際展會的，按展位費用 70% 補貼，單個企業年度上限 50 萬元。

十二、上海閔行區虹橋萬創中心出租方案（整層 2000 平方米辦公空間）

12.1 基礎租賃信息

推薦房源：優先推薦 T2 棟 6-9 層（中層，視野開闊，遠離商業裙樓噪音，臨近共享會議中心），整層 2000 平方米空間布局建議：獨立前臺（35㎡）+5 個經理辦公室（各 25㎡）+1 個 150 人會議室（180㎡）+2 個 30 人會議室（各 50㎡）+ 開放辦公區（1450㎡，可容納 140-160 人）+ 茶水間（45㎡）+ 儲藏室（35㎡），適配新能源汽車產業鏈區域總部、成長期 AI 企業；

租金標準：3.3 元 / 平方米 / 天（含稅，與項目整層租賃定價一致，低于萬象企業中心 13%），按 2000 平方米計算：

月租金：2000㎡×3.3 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈199,752 元；

年租金：199,752 元 / 月 ×12 個月≈2,397,024 元；

相關費用：

物業費：31 元 / 平方米 / 月，月均 62,000 元（含公共區域保潔、安保、設施維護、辦公區域常規時段空調費用）；

加班空調費：1.2 元 / 平方米 / 天，整層日均 2400 元（按每月 8 天加班計算，月均 19,200 元）；

停車費：推薦租賃 12 個平面車位（滿足核心員工及訪客需求），月均 9,600 元（800 元 / 個 / 月）；

月均總成本：199,752 元（租金）+62,000 元（物業費）+19,200 元（加班空調費）+9,600 元（停車費）≈290,552 元。

12.2 租賃條款與增值服務

租賃期限：3-5 年（3 年起簽，5 年租期享租金遞增優惠：前 3 年不遞增，第 4-5 年每年遞增 2%，低于市場常規 5% 遞增標準）；

免租期：簽約 3 年享 3 個月免租期（2 個月裝修期 + 1 個月運營籌備期），簽約 5 年享 5 個月免租期，免租期內僅需支付物業費；

付款方式：押三付一（閔行區商務綜合體主流方式），可協商季度付款（需額外支付 1.2% 保證金）或半年付款（保證金降至 1.8%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

增值服務：

產業資源對接：免費參與 “萬科產業生態對接會”（每年 3 次），協助對接上汽、特斯拉等車企供應鏈（新能源汽車產業鏈企業專屬）、虹橋數字貿易港資源（5G/AI 企業專屬）；

政策申報協助：萬科配備專職政策顧問，協助申請張江 + 閔行雙重政策，2024 年協助企業平均獲批周期 30 天，獲批率 85%；

定制化裝修：提供 2 套免費裝修設計方案（由萬科合作設計院出具），裝修期間可免費使用共享會議中心（每月額外 2 小時）；

融資對接：優先推薦入駐企業對接張江閔行產業基金、紅杉資本等創投機構，2024 年項目內企業融資成功率達 40%。

十三、梧桐聯行專家組研判分析總結

13.1 核心價值評估（基于 E-A-T 準則）

虹橋萬創中心的核心價值體現在 “三維適配”，符合 E-A-T（專業性、權威性、可信度）評估標準：

產業適配：“新能源汽車 + 5G+AI” 定位與七寶鎮產業規劃高度契合，88% 出租率中 75% 為產業鏈企業，2024 年企業間合作金額超 2.3 億元，產業生態成熟度獲閔行區科創局認可（2025 年獲評 “閔行區優秀產業載體”）；

成本適配：租金 3.3 元 / 平方米 / 天、得房率 72%，整層年成本比萬象企業中心節省 36-72 萬元，同時提供政策補貼疊加，“成本 - 功能” 性價比在七寶片區排名前列（據仲量聯行 2025 年 Q2 報告）；

功能適配：VAV 空調彈性運行、中試預留荷載、萬科優質物業，完美適配科創企業 “研發 + 辦公” 需求，2024 年企業續約率 90%，高于閔行區同類項目平均 82% 的水平。

13.2 風險提示（客觀中立）

市場競爭風險：七寶生態商務區 2025-2026 年將新增辦公面積約 25 萬平方米（如漕河涇七寶二期），可能分流部分中小科創企業，存在 1-2% 租金下行壓力；

配套成熟風險：項目自身商業裙樓以基礎配套為主，高端餐飲、會議設施依賴周邊萬科廣場、艾美酒店，步行可達范圍內高端配套尚未完善，預計 2027 年七寶生態商務區 “高端商業街區” 建成后可改善；

產業周期風險：項目高度聚焦新能源汽車電子、5G 等賽道，若未來行業出現周期性調整（如新能源汽車銷量下滑），可能影響入駐企業穩定性，需關注行業趨勢。

13.3 產業適配與決策建議

13.3.1 優先適配企業類型

新能源汽車產業鏈企業：車載電子、芯片測試、充電設備服務企業，需產業鏈協同及靠近車企（上海周邊車企 1 小時可達），團隊規模 140-160 人（適配 2000㎡整層）；

成長期科創企業：5G 通信模組、工業 AI、數字芯片研發企業，需中試空間及政策支持，年研發投入超 500 萬元（可申請高額補貼）；

區域總部企業：長三角業務覆蓋的智能制造、物聯網企業，需靠近虹橋樞紐（跨城通勤）及產業資源，需團隊管理 + 業務對接空間。

13.3.2 謹慎適配企業類型

純總部企業（無研發需求）：若僅需辦公空間，無產業協同需求，萬象企業中心（商業配套更成熟）可能更適配；

初創企業（團隊＜50 人）：2000㎡空間利用率低，融信上坤中心（小面積、低租金）成本更優；

重制造企業：項目無生產車間，僅支持輕研發，重型裝備制造企業適配性不足。

13.3.3 實操建議

實地驗證：簽約前建議在工作日 9:00-18:00 實測電梯候梯時間、空調溫控精度、周邊交通擁堵情況；新能源汽車 / AI 企業需測試中試空間荷載及供電穩定性；

條款談判：重點爭取 “5 年租期 + 5 個月免租期”，并將 “產業資源對接”“政策申報協助” 寫入租賃協議，明確中試空間使用權限；

長期規劃：若有擴張需求，可與萬科簽訂 “優先續租權” 協議，鎖定相鄰樓層（如 T2 棟 6 層 + 7 層）；同步對接張江閔行產業基金，爭取研發資金支持，降低初期投入壓力。

13.4 總結

虹橋萬創中心以 “垂直產業生態 + 高成本效益 + 政策疊加優勢”，成為閔行區七寶片區新能源汽車產業鏈、成長期科創企業的優選載體。其 “研發 - 辦公 - 配套” 一體化服務，能有效解決企業 “產業協同難、政策對接繁、辦公成本高” 的核心痛點。建議符合產業導向的企業將其作為核心備選，結合自身研發與團隊規模需求，與萬科協商定制租賃方案，最大化選址綜合效益。

上海閔行區七寶虹橋萬創中心招商招租電話：021-64398555

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