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關(guān)于辦公室租賃的一些事(二)?

正規(guī)的寫字樓都會有自己的物業(yè)管理公司對樓宇的設(shè)備設(shè)施、安全、衛(wèi)生進行維護及管理工作。為整棟寫字樓或一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司,我們稱他為大物業(yè)。在寫字樓租賃價格洽商過程中,業(yè)主方的租金報價中是否保安物業(yè)費、空調(diào)費都需要提前溝通清楚,并最終落實在合同內(nèi)。

大物業(yè)的物業(yè)公司有些業(yè)務(wù)也經(jīng)常會外包給專業(yè)的公司來負責,比如保安公司、保潔公司、綠化租擺等。也有一部分是由一家物業(yè)公司獨立雇傭員工完成這些服務(wù)的。而更專業(yè)一些的電梯、鍋爐、制冷機維保等工作則需要有專業(yè)資質(zhì)的公司來負責服務(wù)了。

這里我們把采暖和中央空調(diào)簡單說下:通常北方的寫字樓的物業(yè)費中包含了冬季的供暖費及夏季的中央空調(diào)費用,供暖是24小時的;但空調(diào)的供應(yīng)通常是限制在辦公時間。如果非辦公時間需要供應(yīng)空調(diào),那么您就需要單獨支付加班空調(diào)費了。如果按單位面積去折算的話,您會發(fā)現(xiàn)加班空調(diào)的價格簡直是個天價。那么為什么會有如此之高的價格,主要原因是一般的寫字樓的中央空調(diào)主機設(shè)計時,是不考慮小范圍的加班空調(diào)需求的,如果您要使用加班空調(diào),那么至少要開啟一臺空調(diào)主機,以及后面一系列的輔助設(shè)備,諸如冷卻水循環(huán)系統(tǒng)、冷凍水循環(huán)系統(tǒng)等。物業(yè)公司通常借此來收取高昂的加班空調(diào)費用,這就是所說的大馬拉小車了。而南方的部分寫字樓,由于氣溫因素,空調(diào)的供應(yīng)時間很長,因此空調(diào)費唄單獨列支在物業(yè)費以外,以面積或能量表方式單獨收費。

下面我們簡單說下小物業(yè)。公司租賃的寫字樓的幾間辦公室或幾個樓層,甚至是一個園區(qū)內(nèi)一棟或幾棟單獨的辦公樓時。相對于為公共區(qū)域及公用設(shè)備服務(wù)大物業(yè)而言,對于自己租賃的辦公區(qū)域,為自有空間提供設(shè)備設(shè)施管理、保安、保潔、綠化租擺等服務(wù)的我們就稱為小物業(yè)。大物業(yè)與小物業(yè)的根本區(qū)別在于,大物業(yè)提供的是公共服務(wù),針對于一個園區(qū)或整棟的寫字樓。而小物業(yè)則是對應(yīng)企業(yè)自身需求,對其租賃區(qū)域內(nèi)提供服務(wù)的。

企業(yè)在辦公樓里能夠正常的辦公,需要大小物業(yè)的配合。關(guān)于大物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和收費標準,在談租約的時候就需要和業(yè)主談清楚。對于小業(yè)主出租的辦公室而言,就需要在租賃前提前了解大物業(yè)的收費服務(wù)內(nèi)容和對應(yīng)的收費標準了。一個好的物業(yè)公司能夠?qū)τ谔嵘龁T工在辦公樓內(nèi)的服務(wù)品質(zhì)感受還是很有幫助的,建議在寫字樓的租賃選址中,將物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)也作為一個打分項。所以如果確定了租賃目標的寫字樓,也就認同了大物業(yè)的服務(wù)。

至于小物業(yè),大家還是有靈活的選擇權(quán)利的。例如保潔,可以選擇單獨的保潔公司,而出于成本因素,也可以考慮選擇大物業(yè)公司提供的入室保潔服務(wù),具體的單獨自聘保潔員,選用保潔公司服務(wù),還是大物業(yè)的入室保潔服務(wù),這一切就需要看預(yù)算、需求和性價比了。

一部分公司也會雇傭保安人員對自己的辦公區(qū)進行安保巡視等。由于保安通常是24小時值班的,均會有住宿和提供三餐的需求。是單獨和保安公司簽署還是與購買大物業(yè)公司的保安服務(wù)就又回歸到性價比的問題了。如果公司承租的是獨棟的辦公樓,保安的使用人數(shù)超過一定數(shù)量(具體數(shù)量需要結(jié)合具體情況確定,建議至少需要20人),則可以考慮單獨找保安公司,這樣由于大物業(yè)的保安與小物業(yè)的保安分屬兩家保安公司,不容易出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié),以及偷減人頭的情況。

無論租賃面積大小,在辦公室選址時,都必須對大物業(yè)進行深入了解。走訪下已經(jīng)在此辦公的其他公司,是對能獲取一手信息的最便捷方式。而在簽署租賃合同時,必須先詳細審閱下寫字樓的《租賃公約》、《租戶手冊》之類的文件,并將有可能的收費項目問清,并最終落實在租賃合同內(nèi)。即使在同一個寫字樓,有的公司簽署的租約中在含物業(yè)費、有的不含,就是當初有沒有據(jù)此力爭了。而租約是否包括免費的停車位、是否包含垃圾清運費。可能均會因為當初的條款不同而增加企業(yè)的負擔。

即使正規(guī)的物業(yè)公司,也會就增加收費想一些辦法。比如收取管道費,這是大家經(jīng)常能遇到的,其實管道這些都屬于大廈的公共設(shè)施,而您交納的物業(yè)費是包括物業(yè)公司對公共設(shè)施的維護費用的,但往往由于入住當如的租約沒有考慮到這個項目,反而被物業(yè)鉆了空子。這種費用收費是沒有標準的,物業(yè)會嘗試著要,遇到重要的或霸道的客戶就少收些,而一些好欺負的客戶就無奈了。但無論如何,和所在大廈的物業(yè)公司搞好關(guān)系,也是企業(yè)行政的主要任務(wù)之一。而對于自己的小物業(yè)而言,則要以合作伙伴的關(guān)系來對待他們,既要把工作干好,也要把派來的人員安撫好。

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